合富辉煌：07年广州土地市场分析和08年展望

3、六成出让土地由上市公司购得。

2007年股市与楼市紧密关联，已上市的开发公司充分利用资本市场拓宽融资渠道，如通过增发新股，发行公司债等形式获得巨额资金成为拿地的重要筹码，土地购置面积越来越大，而充足的土地储备反过来又能提升公司业绩，刺激股价，上市公司手握巨资竞拍地块，其直接结果就是土地价格不断创出新高，一个个“地王”闪亮登场。

4、“三限双竞”地块限价房对“地王”项目房价产生牵制作用。

2007年广州市继续公开出让“三限双竞”土地。“限房价”、“限户型”和“限销售对象”是“招拍挂”土地出让模式的重要创新，由原来只对土地竞卖，扩大为对房价、地价和户型、销售对象等数项内容同时或分别控制。广州市规定“限房价”以不高于同地段同类型住宅产品均价的70％为上限，意在控制房价的上涨趋势。“限户型”以90平方米以下套型占70%为下限，意在确保套型面积比例符合国家政策规定。广州市政府近二年推出的花都、萝岗、番禺和白云区金沙洲的限房价地块均紧贴着“地王”，对“地王”及周边项目定价形成压力。

5、烂尾地捆绑出让收效显著。

调控楼市供应的主旨，也体现在旧城区闲置土地“招拍挂”出让的创新中。广州在今年拍出的9块“烂尾地”采取了“肥瘦搭配”的方式，把三块或二块闲置土地“捆绑”出让，避免了非优质闲置地块无人问津的现象，有效盘活“烂尾地”资源增加住宅供应，这些地拍卖还明确规定有闲置土地的发展商不能竞买。开发商对烂尾地争相竞投的原因：⑴ “中调”机遇让开发商看好中心城区前景；⑵ 地处繁华中心黄金地段，周边配套成熟。可开发用地日渐稀缺，投资价值高；⑶ 烂尾地一般不限户型，地块小，总地价相对不高，利于中小发展商参与。但值得注意的是，政府把一些烂尾地块的被拆迁户拆迁补偿及安置等问题留给开发商解决，日后有可能发生“钉子户”等拆迁安置纠纷，延迟地块开发。

6、政府继续加大闲置用地处置力度。

2007年广州市政府根据国家有关政策及“穗七条”要求，进一步加大闲置土地回收力度，盘活存量土地，加大老城区住宅用地供应量。根据广州市国土房管局2007年12月公布的数据：对广州市领取了《建设用地通知书》的闲置土地已基本清理完毕，共收回1366宗、25.9平方公里的闲置土地，还有281宗、9.06平方公里涉嫌闲置土地正在处理之中 。

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