环境是否真无价 如何判别投资性房产及收益价值

人们认同投资价值的主要途径往往着眼升值或言升值潜力，但由于大势所趋总有些遥遥无期，并且作为投资消费决策，参考性并不太强，有时还可能贻误战机。

所以，认为房产品长期看将升值对理房人或投资性消费实际没有多大的意义。那么，假设你现在有一笔钱想做投资，偏向房产方面，如何把握？

一、流动性是一个恒久性指标。

任何投资品，流动性都是必须认知的一个重要衡量指标。但就投资性房产而言，其流动性的判别非常重要也非常复杂，简单地罗列这么几个方面。

1、房产品的流动性取决于产品层次而非交易成本。一般来说，高档产品往往具备环境稀缺、做工及材质精细、吻合居住舒适及终极居住要求、服务及品牌具备一定的凝聚力，因而高档产品的流动性只针对人群而不会由出价所左右。例如，别墅，由于政府控制别墅开发，导致后富阶层无法从一手市场获得比较铺张的好别墅，这样以前供应的大别墅便具备抢手机会，成为比较畅销的投资品。又比如，中央商务区建设完成后，商业地段所决定的孵化器功能的商住两用房，也因为市场不供应或政策性原因导致无法大量上市而成为稀缺品，无论租赁还是转手，其投资价值都有很好的体现。相反普通商品房投资，则要注意在总价与回报率方面加以综合权衡，商业性强的地段小户型肯定投资价值大于公寓性设计的产品；而新城区域的紧凑房型肯定优越于没有精工细作的浪费型房型，这些地方都是新晋置业首选区域。另外，交易附加费用不应构成投资考虑的流动性指标计算范围。

2、个案而言流动性强的产品要素包括四个方面。主要可以从单体形态，如多层好于高层，低密度好于集居性设计；景观与天际线资源，如滨水瞰山、位于中心商务区的高层建筑，都有一定的自然性升值；物业服务，她决定了投资品的外在保值影响力以及投资转手时的外在气质的判断，进而影响到转手价格的洽谈；现住方便度，指的是马上买入后是否能快速享受性价比。

3、影响即时流动性的主要因素。由于我国房地产市场化程度不高，政策市还将持续一段时间，故，在考虑投资消费的时候应注意政策因素，包括税费、交易环节管制程度、产权保护方式与纠纷处理程序及相关成本费用。