搜房博文：2007中国房地产调控政策全面解析

（3）金融政策

政策回顾：

就房地产业而言，2007年的金融政策可分为两类，一类是直接针对房地产市场紧缩个人房贷，主要是由《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》和《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》；另一类是货币政策，主要是针对偏热的宏观经济，尤其是CPI增幅过高，如加息、提高存款准备金率、加快人民币升值等，这类政策也在一定程度上影响到房地产业。在此，以前一类政策为重点进行分析。

9月27日，央行和银监会出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号）。文件的出发点是：根据2007年全国城市住房工作会议精神及《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)等政策规定，进一步加强商业性房地产信贷管理。从内容上分析，主要包括严格房地产开发贷款管理、严格规范土地储备贷款管理、严格住房消费贷款管理、严格商业用房购房贷款管理、加强房地产信贷征信管理、加强房地产贷款监测和风险防范工作。其中最要的是“严格住房消费贷款管理“一项，规定“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”。

12月5日，央行和银监会出台了一个补丁文件——《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，细察这一“补定新政”，可谓全方位严格化。首先，明确以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。其次，推翻了原有偏宽松的相关规定，10月份央行、银监会曾齐集五大国有商业银行召开联席会议，就“第二套住房”标准定下三点基调：一是公积金贷款不列入认定是否为第二套住房的参考项；二是已结清借款的购房者仍可算作第一套住房贷款者。而“补丁新政”则不仅认定只要首套属贷款买房，“第二套”就不能再享受优惠，而且公积金贷款也不再享有“豁免权”。第三，对于贷款人的采信制度严格化，以限制贷款人拿着虚高的收入证明骗贷等。值得关注的一条是：“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行”

2007年，加息共有6次，年度加息频率创造历史新高，目前一年期存款基准利率提高到4.14%，一年期贷款基准利率提高到7.47%；全年提高存款准备金率共计10次，提高到14.5%，创1985年以来的历史新高。人民币对美元全年升值幅度约为6.5%左右，比2006年升值幅度为3.24%高出许多。

政策解析：

提高房贷首付，这并非首次。2003年的“121号文”开始紧缩个贷，鉴于后来非议甚多，没能真正落实；2005年可是动真格的，其结果是第二套住宅贷款首付大多由二成提高到三成，但由于个贷市场竞争激烈，各大商业银行为了抢业务纷纷推出花样繁多的房贷创新品种，如“气球贷”“双周供”等，致使政策打了折扣。因此而言，本轮算是第三次提高个贷首付。房贷新政出台原因在于今年以来楼市非理性繁荣，房地产信贷增长过快，房价加速上扬，而且美国次级债危机也给中国银行业的管理层敲响了警钟。

但是，提高个贷门槛，是一处硬性的规定，对于抑制需求的作用比较明显，但不容忽视的是，在个人房贷依然属于优质业务的前提下，商业银行为了追求自身利益，往往不愿严格执行央行和银监会的相关规定。自9月27日出台“452号文”以来，央行、银监会与商业银行之间、各家商业银行之间、商业银行总部与地方分行之间的诸多利益博弈激烈进行。争议和矛盾的焦点在于如何界定“第二套住房”，其中以“家庭”还是以“个人”为单位是焦点中的焦点。

结果表明，国有银行如建行是以“家庭”为单位，而股份制银行和外资银行如浦发银行则以“个人”为单位。正在此时，12月3日至5日一年一度的中央经济工作会议，将已实施十年之久的“稳健的货币政策”将调整为“从紧的货币政策”，这表明2008年央行将继续加强和改善宏观调控，进一步发挥货币政策在宏观调控中的重要作用。正是在这一宏观背景下，央行和银监会才最终以出台更加严厉化的“补丁文件”，以督促商业银行严格落实。这必将使2008年的中国楼市发展减速，有助于购房需求理性化。

2004年10月开始，我国步入新一轮的加息通道，基本上以每次0.27个百分点的幅度提高利率，至今已连续10次加息（包括2005年取消房贷利率优惠）。针对12月21日这次加息，央行表述很明白：此次调整有利于防止经济增长由偏快转为过热，防止物价由结构性上涨演变为明显的通货膨胀。所以，包括加息在内的货币政策对于房地产业只有间接影响，而且就单次加息而言，对楼市的影响微乎其微，但其多次加息之后的累积效应不容忽视。另外，2007年人民币加速升值，全年值幅近7%，远远超过2006年的3.3%，会促使更多外资进入中国，投资不动产持续看好，从而增加了市场需求。

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