陈劲松：房地产淡市中 都是谁还在买房？

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进入08年，成交量依然低迷。自从王石的“四十岁前不买房”和“拐点”论成为房地产的主流话语以来（当然，王石曾向我们解释过论点的前言后语，可惜的是媒体的简单放大），房地产一片风声鹤唳。而深圳的中天、创辉事件；股市的不景；美国的次贷风暴；春运的大风雪；土地的流拍；银根的紧缩，都为08年的市场开出了暗盘。

大家必须承认以下事实，（正如王石所说，“这是秃子头上的虱子，明摆着的”）：

——成交量下滑，不只是深圳，珠三角，有向全国蔓延之势；

——土地市场拐点，疯狂的“地王”已成为全国范围内的昨日黄花；

——现金流，成为开发企业08年的主要命题；

——一手市场回归理性，在珠三角，新开盘的价格普遍有对比07年的折让，有的区域折让甚至相当大。

在这种情况和气氛下，大家似乎没有任何理由在此时购房了，可是市场还有成交。目前珠三角成交量大概是去年上半年的25%~30%之间，相比过去两年成交量（一手加二手）是有史以来的最高，比正常年份高出30%~40%，是价格快速增长之前的33%~40%之间；加上历年1~2月即圣诞春节期间，成交量都在年度平均的50%以下，因此可以得出目前成交量也是正常年度同期成交的六成左右，并没有如一些媒体所宣传的那么不堪。几个原本不打算置业的朋友，最近也在找房、看盘，这就引起了我极大的兴趣，这些在淡市中买房的人，是些什么人？怎么买？他们是怎么想的呢？

一、谁在淡市中买房？

与经济学者所说的在股市暴跌时，买入的人是一些信息不完备的后知后觉者不同，事实上，房地产市场与股市的本质区别在于：一，这是人的一生中少有的重大的投资行为；二，相对长的成交期，使得信息的对称性要比股票高很多。

股市在暴跌中，接盘的人，很多是信息不完备，希望入市抄底，据我们接触的成交客户而言，他们正好相反，其对楼盘情况的掌握，远比楼市火热时成交客户要完备得多。他们是：

1、长期对某一区域关注的人，比如较长时间住在某区，对区域的情况非常了解，对该区的房子在过去几年中价格的变化以及什么样的户型更适合自己了如指掌，这些人以换楼为主，兼有改租为买的首次置业者；

2、刚性的首次置业者，这是中国人的特点，买房是为了让自己有安定感，也是对家庭责任感的体现。一个购房者这样说：“也许这不是买房子的好时机，却是我需要买房子的时机”，他们是目前中小户型的主要买家；

3、长期的理性投资者，这里有套股换楼的，有对未来充满信心的，有要对抗通胀的，有要赚人民币升值的，他们是目前豪宅的主要买家。

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