银根紧缩考验地产商"命门" 新一轮"洗牌"在即

银根紧缩考验房地产开发商“命门”

专家认为新一轮行业“洗牌”在即

记者最近在进行房地产市场调查时发现，目前市场上“拐点”论此起彼伏，购房者观望情绪浓厚，期房成交量在低谷徘徊。虽然有节前属于淡季的因素，但即便是在节后，开发商们可能也高兴不起来，受银根紧缩等综合性政策影响，房地产开发商的生存“命门”??资金链面临严峻考验。

专家认为，强者生存、弱者出局的态势将不可避免，一些小的、融资能力差的房地产开发商被淘汰出局的可能性加大。

银行人士：好多开发商排队等放贷

“目前，找银行贷款的房地产开发商非常多，即使办理了相关审批手续，还有好多开发商在排队等着放贷呢，银根紧缩对他们的影响还是非常大的。”在北京某国有银行工作的程先生告诉记者，对于开发住宅的开发商而言，其自有资金一般为35%；对于开发商用物业的开发商而言，其自有资金一般为50%。信贷收紧对开发商的影响非常大。

程先生说，以往，对房地产开发商的贷款多数是享受基准利率下浮10%优惠的，但现在优惠已经不可能了，对于一些大的、信誉好的开发商可以享受基准利率，但对于一些资质、信誉一般的开发商则要在基准利率的基础上上浮10%。

“目前总行对房地产信贷规模和审查都是从严控制，以往贷款额度是以年度为单位划定的，但现在银行的贷款多是以季度或月份为单位确定放贷的额度，因此，即使有些房地产开发商获得了相关的贷款审批手续，但由于没有放贷指标，所以只能排队等着下个月的额度。”程先生补充说。

开发商：申请开发贷款“非常困难”

银行人士的说法记者从侧面得到了佐证，房地产业内人员告诉记者，目前申请房地产项目开发贷款“非常困难”，个人按揭贷款办理“也比较麻烦”。

广西北海市一家房地产公司财务总监说，去年各银行项目贷款按半年确定额度，现在缩短为分季度下放指标，明显加强了控制。个人按揭贷款过去没有额度限制，审查合格的项目一般都可以办理，但现在也有指标限制。

广州某房地产公司卓经理表示，在去年早些时候，只要手中有地，就可以找银行等金融机构获得贷款，所以不少开发商的项目资金自有率都是非常低的，有些不足15%。但是现在不少金融机构已经不只是盯着土地了，贷款门槛也越来越高了。从紧的货币政策，更严格控制信贷，让融资能力差的中小开发商的日子比较难过。

这位经理同时表示，随着土地成本的不断上涨，中小型开发商将很难在土地拍卖市场竞拍到土地，即便拿到了土地，也必须全额支付土地出让价款后，方可取得相关证书，这也将使中小开发商面临比较严峻的经营困境。

一位业内人士告诉记者，对于“个头”比较小的开发商和少数过分依赖银行项目贷款的开发商会愈加感到资金困难。他同时指出，尽管出现了个别开发商借“高利贷”的现象，但目前尚未发现有项目因资金链断裂而难以为继。

在采访过程中，记者发现，不少开发商对银根紧缩对其造成的影响，以及公司将采取什么样的应对措施都是三缄其口，他们认为在目前的情况下谈论这些问题比较“敏感”。

专家：强者生存弱者出局恐难避免

对于银根紧缩给房地产开发商所带来的影响，接受记者采访的专家一致认为，房地产开发商将面临新一轮“洗牌”，强者生存，弱者出局的态势会进一步加剧，对于一些中小房地产开发商而言，被淘汰出局的几率大增。

同济大学建筑与城市规划学院教授、五洲工程设计研究院副总建筑师周静敏告诉记者，银根紧缩对房地产业会有一定的影响，目前房地产开发融资结构总体上没有实现多元化，相当一部分的资金仍来源于银行贷款，因此资金欠缺的小开发商被淘汰出局的可能性很大。而对实力雄厚的大开发商来说，竞争对手减少，获取土地扩大市场份额的机遇会增多。

周静敏说，银根紧缩只是过去一年内推出的众多调控政策之一，加之房贷首付和利率的提高、清查囤地囤房、土地限期开发、房地产领域个人所得税政策上的调整等措施，强者生存、弱者出局的房地产业结构上的分化是不可避免的。

对此，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示赞同。他说，2008年对于房地产开发商而言，资金问题将是他们需要面对的最大问题。一方面对房地产方面的信贷肯定会缩紧，不会像以前那么宽松；另一方面，银根紧缩致使房地产开发商IPO和增发等都将被推迟。

与此同时，住房的销售也受到一定影响，有关个贷收紧以及购买第二套房首付比例提高都将使房地产开发商回笼资金的速度放缓。“从紧的货币政策转化成了从紧的信贷政策，这对房地产业无论是从供给还是从需求角度而言，影响都是非常大的，对于一些中小房地产开发商来说，将面临更大的困难。”顾云昌补充说。

对于如何应对当前的严峻形势，顾云昌提醒说，房地产开发商在项目开发、拿地等方面要把握正常的节奏，同时要加快销售力度，尽快回笼资金。更为重要的是，要千方百计提高融资能力，防止资金链断裂。

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