房价上涨致二手房卖主违约 违约金之争谁能赢?

法官解读

赔偿差额应等同市场价

朝阳法院法官牛冬华：在本案中，崔荣春以长期不作为的方式停止继续履行合同，并采取与华通公司诉讼的方式，通过法院判决使崔荣春获得履行与陈建新之间房屋买卖合同的障碍。导致合同无法履行，合同目的不能实现，合同应予解除，崔荣春应承担违约责任。对于违约责任的承担，法院认为应当能弥补陈建新因此遭受的损失。陈建新目前的损失主要体现为丧失了诉争房屋的使用价值和交换价值，损失赔偿额应相当于诉争房屋的现市场价值与双方合同约定价格的差额，从而使陈建新得以购买同等水平的其他住房。根据价格部门的评估，这套房屋在2007年8月至11月间的市场价格水平总价应为701480元，与双方合同约定价格225000元的差额为476480元，此金额系崔荣春对陈建新的损失赔偿额。因此，判决崔荣春赔偿陈建新476480元。

律师支招

解读房屋买卖的三种违约情况

那么在遇到出卖人不履行合同时，买房人应该如何请求赔偿才能使自己的损失降低到最小，在什么情况下可以要求出卖人支付违约金呢？北京市道可特律师事务所律师刘光超表示，买房人在购房时首先要在合同中写明买卖双方的责任。对于出卖人出现的违约情况可以分为几种情况来处理。

□出卖人将房屋直接卖给第三人

如果出卖人将房屋另外卖给了第三人，但未办理过户手续，根据法律规定，原买房人有优先过户的权利，可以向法院请求要求对方继续履行合同。如果出卖人将房屋另外卖给了第三人，并已办理了过户，那么出卖人就已经构成了恶意违约，造成合同不能继续履行，这时买房人可以向法院提起诉讼，要求解除合同，同时要求出卖人根据房屋差价赔偿违约责任。

□出卖人要求提高房价办理过户

在实际买卖过程中，很多出卖人在签订合同后认为房子卖得太便宜了，要求另外加钱过户。

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