商业地产2007年回顾与未来展望

前言

07年的上海商业地产市场在争执与疑问中成长，物业的开发仍然是冷热不均。但是商铺租金一直坚挺，部分商圈租金稳步上涨。

1、买卖市场

1.1概况

07年1-11月新增项目248例，其中部分项目分期在各月内开盘，建筑面积175.31万平米。预计07年总新增开盘商业共270例左右，商铺供应量达到200万平米

资料来源：上海中原研究咨询部

金山、奉贤、南汇区域供应三甲

金山全年放量超过50万平米以上，主要由于区内大型专业市场上海服装城分4期分别在7、9、10、11月开出20.12万平米，另长三角物流中心亦分两期开出18.22万平米。奉贤凭借区内购物中心南桥国际商业广场超过10万的放量支撑，区内年供应量达到17.99万平米，南汇单体航母型项目，但是年度累计面市项目22例，也使得放量达17.30万平米。

卢湾1-11月无新项目供应，预计07全年零供应。黄浦仅1例上海滩新昌城8月新开商铺0.26万平米，长宁2例衡辰酒店式公寓、强生古北花园配套商铺，供应量不足0.5万平米。其他徐汇、普陀、虹口、闸北等区内年放量皆在2万平米左右。浦东辖区较大，累计38例项目、15.98万平米。

2007年商铺面积区域分布
资料来源：上海中原研究咨询部

郊区商圈主力供应

郊区商圈07年1-11月新增供应量达到145.19万平米，面市项目160例，预计加上12月新开盘面积总量可超过150万平米。由于黄浦、卢湾、静安区域的极少项目面市，市区商圈整体年供应2万平米。仅占总量的1到2个百分点。

郊区商圈面积百分比高出个数百分比18.56个百分点，其新增项目平均面积为9074平米，市区商圈、区级商圈、居民区商圈项目平均面积则分别为3200.47平米、3965.26平米、2655.12平米。主要是供应结构上，郊区以大体量的集中型物业为主，市区则主要是小批量的住宅或者写字楼配套商铺。

新增商业所属商圈面积分布

资料来源：上海中原研究咨询部

新增商业所属商圈个数分布
资料来源：上海中原研究咨询部

社区商铺占半壁江山

07年1-11月新增住宅配套商铺71.89万平米，占供应总量的42%，预计加上12月可超过75万平米。单体面积随具体项目情况、变化区间较大，从几十平米至2、3万平米不等。其次为专业市场，1-11月供应面积为53.32万平米，占总供应量30%，分布于金山、奉贤、浦东、青浦、嘉定，多位于外郊环和郊环外，单体放量较大，平均项目面积为5.92万平米。大型购物中心类物业占份额为24%，其中一方面原因是因为部分大体量项目并非全部纳入网上销售，而是由开发商采用租售结合，自己经营部分商业。写字楼裙房仅占5%，也与近来写字楼放量紧张有一定关系。另外，沪上一些写字楼并未配置裙房商铺以及或被纳入购物中心等。

新增商业物业类型结构

资料来源：上海中原研究咨询部

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