过冬的哲学

——王志纲在第5届中国地产经济主流高峰论坛的演讲

王志纲：

我今天演讲的题目是《过冬的哲学》。今天在座的都是地产行业的开发商，也有很多是各地政府官员。大家都希望冬天永远不来，永远是春天，但是这不符合自然界的规律。昨天我回到广东，一下飞机很不习惯，三十来度，这不是我二十来年熟悉的广东。现在正是应该冷的时候，有个十几度就很暖和了。近三十度的冬天不是正常的现象。整个中国的房地产也是这样，过去这几年过来，尤其是去年，几乎都是这种艳阳天。现在说寒冬来了，几乎所有的人都不相信，因为“狼来了”喊了十年，而且中央已经下了很多动作，但是市场反应不明显。所以很多人都抱有侥幸心理。

这一次，我说冬天的确是来了。我们今天要讨论的问题，不是冬天来没来的问题，而是到底是寒冬还是暖冬的问题。我为什么说冬天来了，这里有若干个指标。

冬天来临的几个征兆第一是房价增长基本停顿整个中国从南到北，这种楼市价格连翻几个跟头的势头停住了。因为我担任许多城市的政府顾问，最近遇到不下十个市的市长都跟我说，他们最近准备拿出来拍卖的土地，情况跟两三个月之前完全不一样。没有什么人去竞标。他们希望我跟我的朋友们说一下，希望他们能够去投标。这在两三个月以前是不可想象的。这是第一个（征兆），就是这个暴涨的势头停住了。而且这个形势表现得最明显的是广东。广东是中国市场经济发展得最成熟的地方，所以广东的指标是可以作为全国的指标来观察的。其它的地方，长三角、环渤海这些地方楼市的暴涨暴跌在很多时候不能代表整个中国的态势，但是广东的态势是具有代表性的。这也是我这些年来在中国做战略策划时很注重广东发展大势的原因。那么这次广东楼价上涨嘎然而止，先广州，后深圳。所谓“春江水暖鸭先知”，这是对宏观形势的一个反应。

第二是新地王不再大家也许注意到，今年的四、五月份，在中国的各级城市次第上演地王争夺战。我如果没记错的话，连长沙都出现了八、九十亿一块地的地王。在上海就更精彩了。今年五月，新江湾城推出一块地，地价一路飙升，最后到了“面粉贵过面包”的程度。也就是旁边的房价是一万/平方米，而这块地的楼面地价已经到了一万一了。最终这块地由浙江绿城集团拍得。就在人们嘲笑绿城买的地“面粉贵过面包”时，没有想到四个月后新江湾城再次拍卖一地块，比这个地王的价格又贵了三四千块。在全国不少地方，地王记录不断被刷新。这种现象刺激了其他的地产商。他们都预期这种“面粉贵过面包”的现象是暂时的，想当然地认为，一年以后当我将这个面粉做成面包时，肯定那时的面包早已经不是现在这个价了。正是在这种心理支配下，导致地价、房价轮番上涨。

2007年我又目睹了最后一个地王的产生，这次发生在天津。有家地产商以68亿的价格拿了一块原准备30亿就可以拿下的地。由于志在必得，拍卖前他就交了5个亿的定金。没有想到的是价格一路上涨。最后亮标的时候，他干脆写了68亿。事后我问他，怎么想到要出68亿的价格。他说当时想要写60亿，怕人家出61亿，写63亿又怕人家出到65亿。最后干脆写68亿，往天花板上冲。最后的结果他68亿拿到了，第二名才45亿。于是一片哗然，大家都很好奇，这是哪来的一个地主呢？连媒体报道都说，许多知名企业都败在了这个名不见经传的开发商手下。

这个开发商来自云南。三年前他的主业还是装修，但真正进入地产才两年就成了云南的老大，两年卖了两百万平方米的房子。于是他雄心勃勃，希望这次能够在天津——这个中国未来最受关注的大舞台上成就他的霸业。到了天津以后受到当地和当时气氛的影响，最后超乎所有人想象地投了68亿。虽然价出高了，后来见到我的时候他仍很兴奋地说，王老师我创造了真正的地王。我说长沙不是还有人九十多亿拿了一块地吗，你怎么会是地王呢？他说那是两个公司合作拿下的，我是单独拿下的，所以我才是真的地王。不管怎样，这个项目的关注度还是很高的，这个月24号他将有一个面向全国的推介活动，据说两个省的高层领导都将出席。

在别人看来，他也许吃亏了，冒了很大的风险。但这正是这个老板的特点，看准了敢干。但遇到目前的形势，他有没有可能成功呢？我觉得他只要不犯错误，应该有成功的机会。

我这样说大家可能觉得很矛盾。一边你说冬天来了，一边你又说他天价拿地有可能成功。这不是矛盾的吗？这就是辩证的关系，这就是我一贯的观点。有一首老板们很喜欢的歌叫《爱拼才会赢》，歌词说：“人生好似波浪，有时起有时平；三分天注定，七分靠打拼。”房地产在中国有二十年黄金时期，这在全世界都是罕见的，但是这二十年不可能天天都是艳阳高照，肯定有起有落。你踩上了这个点，就能“直挂云帆济沧海”；踩不上这个点，或踩错了也可能死无葬身之地。

所以怎么掌握时机和节奏是关键。为什么我说这个老板有可能成功，因为这68亿的地他实打实地拿到手了，60％的份额都是他的。只要能扛过这个寒冬，就可能赶上下一轮的发展势头。因为发展环渤海是国家战略，尤其是天津滨海战略已经确定，这是个大的前提，他输的可能性还是比较小的。

在此之前全中国到处上演“面粉贵过面包”，现在这种疯狂受到了遏制。面粉不再贵过面包。这是为什么呢？因为从现在开始，大部分开发商们的基本战略是“捂紧口袋，现金为王”。我认为这个局面会一直持续到今年的五月之前。这就是今年中国的土地拍卖再难出现地王的原因。

第三是消费者与地产商的博弈开始了在此之前房地产市场是卖家说了算，消费者虽然不满，但也只能当房奴，但现在伟大的博弈开始了。有个美国人写了本书叫《伟大的博弈》。其实房地产市场上到处都是博弈。政府和房地产商在博弈，房地产商跟市场在博弈，现在最典型的是房地产商跟消费者在博弈。昨天我来到惠州，我问了一下惠州的朋友，惠州的房市怎么样？他们说有价无市。我问他们，你们知道有价无市背后的道理是什么吗？他们说不知道，我说有价无市背后的原因很简单，就是博弈开始了。原来没有博弈，原来消费者是弱势的，老板们一路狂奔，消费者屁颠屁颠在后面跟着走。现在不一样了。老板们掉不下这个面子，或是心存侥幸，于是就撑着不降价，而消费者们看到疯长的势头止住了，形势有能逆转，于是也撑着，看谁撑得过谁。所以说伟大的博弈开始了。

第四是带头大哥带头后撤王石说“拐点来了”。这个“带头大哥”率先后撤。很多人都不理解，王石不是拔刀自宫吗？他本来就是房地产老板，怎么不说房地产好，反而要唱衰呢？这是跟在王石后面跑的许多小兄弟感到最不可理解的事情。

小时候我是孩子王，喜欢带着别的小孩子玩。有时候玩官兵抓强盗，轮到我当强盗时，一大帮孩子在后面追。收拾他们最好的办法就是往粪坑跑，跑到边上你突然一个急转弯，后面追的人刹不住车就都掉下去了。

王石正是在玩这种游戏。虽然万科是地产界的老大，但它在中国市场中占的份额还不够大，要想掌握话语权，靠自我滚动发展作用是有限的。最好的办法就是掩埋好同伴的尸体，整合他们的资源才能更快地壮大自己。而在拐点来临之前，他自己已经是“现金为王”了。就在大多数房产老板还以为冬天不会来这么快，还耗着的时候，他率先降价15％，一下子可以套现几十个亿，然后再大喊一声：“狼来了”。等到这些小兄弟们纷纷落马的时候，就好收拾残局了。

第五是中介机构先遇寒流现在房地产行业中最敏感、最难以忍受、最脆弱的是中介机构。先是广州，这次到惠州也听说有中介携款逃跑了。我估计这种故事还要不断上演。在未来三个月，如果这种故事蔓延到全中国，将会成为一个严重的社会问题。看来中介机构已经感受到了冬天的临近。

特别推荐

• 更多>>