开发商囤地数量不断增长　囤地幕后有大玄机

2007年12月4日，一份由北京师范大学金融研究中心撰写的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》也表明，到2007年年底，全国开发商手中的闲置土地规模已经达到10亿平方米，这些土地量足够开发商进行4年的开发。从2006年上市公司年报看，个别房地产上市企业的土地储备面积超过1000万平方米，按目前的年开发量计算，即使没新地可购，也可供开发六七年。

囤地幕后有玄机

2004年3月，国土资源部、监察部联合下发71号令，从2004年8月31日起，所有经营性项目用地一律公开竞价出让，叫停了协议出让，土地交易市场化。71号令同时要求，发展商须及时缴纳土地出让金，两年不开发政府可收回土地。

71号令的“硬条件”有二：开发商必须有足够的资金，参与土地竞拍；同时，也必须有足够的资金，在两年内及时开发到手的土地。

那些拿下天价地块的开发商们有什么样的“底气”？这底气，一方面是来自良好的市场预期。专家指出，2005年以来房价开始持续上涨，2007年全国主要城市房价增幅加大，开发商的利润率随之提高，对后市预期乐观，因此拿地热情持续高涨，不惜报出天价竞地。

另一方面，融资规模迅速扩大刺激了上市公司高价抢地。房地产业是资金密集型行业，资金雄厚的企业在拿地中处于绝对优势。2006年以来，由于A股和港股的持续上涨，房地产企业从股市融资的速度和规模增长很快。如2007年4月碧桂园在香港上市，募集资金逾129亿港元，10月SOHO中国在香港上市，募集资金逾128亿港元。而已经上市的公司也加快再融资步伐，2007年1—9月，房地产上市公司在A股市场总共融资304亿元，其中，仅万科一家就增发100亿元。

受访专家指出，准备上市的房地产公司拼命储备土地，以便提高IPO发行价格，从股市圈得资金后，再去竞拍更多的土地；接下来，手中的土地“家底儿”又成为其股票估值提高的砝码，维系高股价。这样就形成了一个迅速扩张的“良性循环”。

开发商有什么窍门捂地两年以上不开发呢？一块地动辄几十上百亿，税、费不菲，囤地的成本如何消化？答案是，他们并不一定一次交足土地出让金。

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