楼市流行风向标——当地产商恋上“二奶”时

为何会出现这一热潮？笔者将其归纳为三个因素。首先，根源性的因素是旅游业的巨大发展潜力和商务活动的快速升级。我国人均GDP已超过2000美元，正由旅游观光阶段进入休闲度假阶段，这意味着，民众对于酒店的需求正处于急剧膨胀期。2006年，中国旅游业继续保持了良好的发展势头，各项经济指标均创历史新高，入境旅游、国内旅游、出境旅游三大市场均取得长足发展，全年旅游总人数达到15.5亿人次，旅游总收入8935.5亿元人民币，分别较上年同比增长13.9%和16.3%。从2007年至2016年，中国旅游行业增加值将保持在8％以上的增长速度。另外，随着我国GDP持续的高增长以及全面进入WTO，国内外的商务活动正快速增长。这两个因素共同导致酒店业的发展正步入黄金时期。

其次，持有型物业可以形成持续现金流，有助于改善地产商的财务状况。顺驰为何会在快速扩张中倒下，主要是资金链断裂，持续的宏观调控使2005年的房地产市场，尤其是以上海为主的长三角市场整体突然大幅回落，项目销售回款速度明显放缓，顺驰在没有什么出租型物业的情况下，又没能在成功上市，无奈卖身实属正常。宏观调控改变了中国房地产业的运行轨迹，同样也改变了开发企业的业务模式，开发商意识到必须要控制经营风险，以前那种盖了房就急着卖掉回笼资金的做法，并不利于企业的持续发展。稳定的现金流成为几乎所有地产商共同追求的目标，而持有型物业恰恰是抗击行业周期变化的一大“法宝”，香港地产巨头们正是依靠大规模持有的优质物业，安然度过了十年前东亚金融危机导致的楼市萧条。

最后，目前国内高端酒店处于卖方市场，国际资本追求心切。在全球流动性过剩、人民币持续升值的双重背景下，境外资本对于国内优质物业的需求非常旺盛，高端酒店尤其如此。近两年来，大量的欧美资本和中东石油美元正在北京、上海等大城市寻找可以收购的酒店项目，可是大多数新建酒店的大业主拒绝出售或要价远超外资预期，真正的交易量其实很小，2006年公开数据表明的酒店交易只有十五六宗。目前，私募股权投资基金（即PE）成为全球并购的急先锋，其规模和影响力正越来越大，我国动用外汇储备投资的美国黑石基金就是典型代表。PE们以股权并购的形式，到处游猎潜力企业和优质物业，国内的高端酒店正是其眼中的“美味猎物”。

把酒店作为持有型物业的利好还有很多，比如可以躲开住宅市场的诸多政策管制（如“70/90”），再如可以有效规避土地增值税等交易环节的税费。但是，开发商进军酒店业也面临一些挑战。目前，我国的酒店业大局已定，高星级酒店基本被国外高端品牌垄断，占比高达90%以上；在短短几年时间里，经济型酒店竞争已达到白热化程度，如家快捷、锦江之星、莫泰168、速8、汉庭等占据业内前几名。中国饭店协会此前公布的《2007中国经济型饭店调查报告》显示，中国经济型酒店的入住率已从2005年的平均89%跌至2006年的平均82.4%，下滑了近7%。与此同时，平均客房价格则从2005年的328元降到了209元。不仅市场蛋糕大体已被瓜分完毕，而且中档和中高档酒店业出现非理性竞争趋势。

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