土地价格和商品房价格的关系

近年来一个较为流行的说法是，房价的上涨很大程度上可以归结为地价的上涨，这种说法隐含了房价构成中，土地成本占大部分的判断；也隐含了历史地价占据当前房价比例较大的判断。我们通过不同方式估测了地价对房价的占比情况，显示出地价对房价的占比并不如通常想象的那么高，但是土地供应方式和规模的变化，以及囤地现象的日益严重，直接导致了房地产市场的失衡和房价的飙升，就目前的综合因素来看，这种房价飙升是一场危险而巨大的游戏。

1、近年来房价与地价的相关性分析

如下图所示，近十年来土地价格和商品房价格都处于上涨的趋势。从全国范围来看，地价上涨幅度超过了商品房价格上涨的幅度，1998年至2006年，其中有6年地价上涨的幅度超过了商品房价格上涨幅度。其中，2003年地价上升幅度最大，达到了25％，而商品房价格上升幅度最大的是2004年，达到了18％。这和房地产开发企业的实际感受有很大出入，2006年以来，土地价格的上涨很可能是2000年以来最快的阶段。在此我们倾向于接受企业的实际感受，并进而怀疑各级国土部门数据的真实性。但由于缺乏更可采信的数据源以及数据修正的可靠途径，我们仍然不得不运用这些所有怀疑的数据进行后续估算。

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