房地产行业土地囤积规模和结构 已影响居民置业

近年来房地产行业的囤地现象日益严重，但是对其总量和结构始终缺乏基本的测算。我们认为，目前土地囤积的实质，是土地的迅速增值和土地流转使用效率方面的缺陷。“十一五”期间，规划纲要要求保持18亿亩耕地，因此未来5年每年减少的耕地必须控制在600万亩以内，平均每个省只有18万亩略多一点，这构成了囤地的重要基础。此外，城市化理论上可能带来土地更集约的使用，例如目前城镇居民居住占地大约3.4-3.8万平方公里，而农民居住占地大约16.8万平方公里，缺乏有效的土地流转是囤地的另一重要基础。我们的初步估计是，目前全国房地产囤积规模大约在10亿平米左右，其中山东、江苏、浙江和四川四省的土地囤积现象最为突出。

1、全国房地产土地囤积的总量分析

我们试图从分析房地产企业的土地购置情况，以及其对所购土地开发情况的差异，来分析全国房地产企业的土地囤积状况。计算近10年来土地购置和开发面积之间的差额，我们可以得到下图。这样的计算失之粗略，但是除此之外似乎缺乏更为可行的估算方式。

如上图所示，如果以土地囤积量＝房地产企业当年购置土地面积－房地产企业当年开发土地面积计算，近十年来累计土地囤积规模为8.82亿平米,囤地变动特点是：1、以近五年来土地囤积情况最为突出，2002—2006年的五年间，总的土地囤积量超过了7亿平方米；2、以单个年份的情况来看，2004年情况最为突出，仅当年的土地囤积总量就超过了2亿平方米；3、从增长率的情况来看，房地产企业购置土地面积（除2004年）增长率在15％—30％之间，而房地产企业开发土地面积增长率则成逐年下降的趋势，其中2005和2006年房地产企业开发土地面积增长率呈负值，有限的土地供应甚至也未能充分形成有效的商品房供应；4、回顾一下，1997年至2006年十年间，中国房地产企业累计完成投资总额达到8.87万亿元，投资于经济适用房的总额是5000亿元左右，仅占5.7％。另外，十年间房地产公司总的经营收入8.05万亿元，其中，仅商品房销售收入一项就达到了7.13万亿元，占总营业收入的88.5％，因此可以粗略地认为，开发商的土地囤积几乎全部用于商品房开发，而不是经济适用房或者廉租房。

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