“明天，我们将住多大合适”

——地产新政下户型革新研讨会

中国地质大学博导殷跃建教授

主持人王九陵：谢谢杨教授的发言。刚才提到一个观点“听党的话”。下面有请中国地质大学博导殷跃建教授发言。

殷跃建：快到中午了，对美联·公园前我很抱歉，没有做过功课。现在已经快到岁末了，感觉对市场也很有启发。刚才肖秘书长提到了多数人的概念，以及两位教授提到的风水、好户型的感受都是值得借鉴的。我想关于户型的问题关系到建筑规划、市场营销，关系到房地产的管理政策。下面我想从房地产微观经济学的角度来考虑一下对户型的想法。

第一、关于90、70的问题。其实这个问题提出已经有两年时间了。实际上在它刚出台的时候，有一个关于套型问题的解释。实际上90、70是对大多数城市的住宅规划有关的。在2010年中国的人均指标要达到30平方米，大多数城市的户均数是3.03%。因此我们可以把小康标准理解为90平方米的住宅。但是随着现在的目标越来越接近90平方米指标的时候，实际上我们对大户型的需求也是日益旺盛的，这不是一个政策可以抑制住的。90政策仅仅是一个特定的政策，不可能五年时间不变。

另外90平方米占到70%，实际上这个和房地产固定资产的抑制有关。目前武汉市房地产的消费市场上，投资和投机是逐年增高的，中心楼盘是超过50%的。一个好的市场如果没有投机也不能称之为一个活的市场。这就需要把握度的问题。其实70给了我们一个30%的概念，有30%可以做大户型。小户型自用率比较高，而大户型相对来说出租、可改性、居住功能异化的程度都要高于小户型。实际上我们解读70的时候可以这样解读。

我觉得90、70这样的房产政策可能会逐步逐步的淡化。再过一、两年可能这个政策就不是那么硬梆梆的。而在居住的供给中可能就增加了70%多是经济适用房用地。

第二我想谈谈价值的置地。实际上在房地产价格中我们始终是单轨制的，因为房地产我们购买的是面积，使用的是户型。有可能你花了50万不如那个40万的房子好。因为我们买的是面积，用的是户型。早在04年建设部就颁布了一户一价的政策。为什么会产生这样的情况呢？这和我下面谈到的观点有关。

一户一价强调的是房屋的不可比性，强调的是不动产的特殊性。因为房地产现在的产业化程度很低，就是统一栋楼左边和右边的房子都不一样。另外一户一价强调的是以舒适度为主的定价。目前武汉做一户一价基本上都是从台湾过来的。而单价更加强调的是房地产市场的可比性。当我们强调单价的时候就在强调房地产的流通性以及区域的可比性。实际上这和房地产以自住为主的需求是背离的。这也是建设部为什么要提出一户一价的政策的原因。

第三、我想谈谈户型和面积段之间的经济学关系。现在大体上可以把在武汉市看到的一些户型分别和相应的面积段去对应。比如说50平方以下大体上是一室一厅，然后70或是一卫或是两卫。90最小可以做到三室一厅。如果我们从市场运作的概念上来讲，我个人觉得50平方以下可以叫做小户型。就是我们这一户里面可能是两个人居住。50平方以下本身已经低于武汉市平均的居住水平。因为武汉市平均的居住水平是在60平方。如果现在的居住面积和武汉市平均居住面积相当就不能称之为小。那么在90和50之间有很大的跨度。因此在05年的时候北京提出了70平米左右叫小户型。

到了更高阶段随着居住的改变，可能在120平方是舒适户型。然后超过了150或是180这个界限不太好界定，我们叫它豪华户型。但是市场上声音最大的不是小户型，不是巧户型，不是标准户型，现在的房地产广告大量是炫富的。在户型的表现中是比较小的产品，往往市场上有最大的声音。

面积决定了总价，总价决定了首付，首付决定了你的工作年限，而工作年限决定了你的年龄，因此一定的户型对应了一定的消费群体。这方面需要我们对市场更深入细致的研究。因为我们是为谁做房子，而不是说房地产市场不对称。当市场人均达到30%的时候，由原来的不平衡慢慢转向平衡了。我觉得市场对开发商的压力，远远比政策、金融来的更强烈，也是更实在的。

其次户型的最优化和面积最大化不能划等号。就是最好的户型不见得是面积当中上限的面积段。比如说我们现在可以看到目前的市场上70到90的面积中两室两厅，三室一厅的产品越来越少了，而这在8、90年代是很多的。我们讲大而不当的户型是造成总价过高的原因，也是滞销的原因，布局不符合的户型也是造成滞销的原因。

最后我们可以从宏观上来看，07年武汉市土地居住，包括不配套的用地，整个出让的面积将近200万平方米。平均人均率是2.7到3.2，也就意味着未来2到3年内会有500到600套房子上市。武汉市居住的总量大概是在2亿方左右，02年到06年每年的增长幅度大概是在1%，2、300万方，但是未来两年内可能会达到3%，就是房地产新增的建筑面积和原来的存量是比较合理的关系。武汉市目前和同类城市相比，新增的住房面积和旧的住房面积比例还是在合理范围内。还是会有很大刚性需求的。比如说原来的2亿平方一下子增加到一千亿平方这个是有很大问题的。如果说在这样不到3%的新增情况下，住房销售不好一定是我们的规划、设计或是市场定位有问题，而不是说需求市场变了。

最后一点我想谈一下住宅的标准及其户型配比。目前我们居住区的规划执行的强制标准叫做“国标5810890”，这是90年出台的。我们可以看出在武汉市推荐执行的住宅项目很少，这和其他可比城市的项目相比太少了。武汉现在只有一个3A住宅。这就相当于武汉市只有一个五星级宾馆的概念。这么大的体量和城市地位是不相符合的。武汉市和高端不划等号。现在我们执行的就是普通住宅或是叫小康住宅标准，加上一个节能住宅。我们觉得武汉的3A住宅和健康住宅项目太少，很城市的地位不匹配。

从我们做的市场研究表明，武汉市的建筑面积当大于8到10万方的时候，这样的住宅项目往往它的产品的户型配比就会凸显出来，往往这样的产品希望把产品从低端到高端全部打尽。既有普通住宅，也有高端住宅、别墅。其实选择别墅的这部分人群和选择复式的人群本来和基本定位是两类人群。因为户型是决定了你的阶层的。户型的配比决定了你把什么样的阶层纳入到你的人群中去。因此在户型的配比上，更应该从居住户型决定居住阶层。

最后我想讲对于07年的房价我想讲一下两个词，第一个补涨，第二个透支。补涨是因为07年的一些政策，使得武汉市在07年买到了06年的房子。补涨的是05、06年，透支的是武汉市成为新的试验区。重庆在成为新区之后房价迅速的上涨了，而武汉的小道消息很多。其实武汉的房价涨幅其实也是和重庆、成都成为新区那个时期开始的。所以当正式的消息下来之后并没有出现大涨的时候。

谢谢大家！

主持人王九陵：今天的会议大家听的很丰富，在此我也不需要做过多的总结。如果想看更多的细节的话，请上我们的搜房网进行查看。

实际上一个市场化的需求，以及政策宏观上的调控在流动。这块我觉得市场化有一把无形的手，看起来非常的自由。其实它也是非常理性的。

除了政策的规定，我们现在的政策已经到了比较正常的情况下了，市场解决市场化的问题，政府解决弱势群体的问题。随着政府的加强，这块会解决的非常好。政府的政策看起来是理性的，其实也是感性的，因为所有的政策都无法精确到一个模式化上。我想只有在市场和政策之间能把这条路走好、协调好，可能企业的开发会真正做到和市场良性的接轨。让供求双方得到双赢。

今天的会议到此结束，也非常感谢专家出席我们的会议。同样也感谢东道主美联地产的支持。也感谢兄弟媒体花这么多时间来听这个会议，再次感谢大家！

特别推荐

• 更多>>