“明天，我们将住多大合适”

——地产新政下户型革新研讨会

湖北大学市场营销系教授杨礼貌

持人王九陵：下面有请湖北大学市场营销系教授杨礼貌先生发言。

杨礼貌：首先感谢晨报和美联给我这样一个机会。刚才几位专家的发言我很赞同。我主要研究的是市场，所以我想从市场的角度探讨一下我对房地产新政下市场走势的变化以及想法。

我想谈三个方面，作为企业来说还是要听党的话，这在以往是一种政治上的提法，但是作为企业在改革开放大的背景下，党指向哪我们还是需要走到哪里的。而企业也需要承担更多的责任。大家知道十七大结束的，它提出一个观点就是科学发展观。我们武汉在今年12月10号被批准为两型社会的改革试点配套区。新任的省长李宏忠省长，在40分钟的发言里面提到了改革，这对我们企业有没有启示呢？不管是发展观还是两型社会的改革，归根到底我们的企业要承担更多的社会责任。

就房地产行业来说我们如何承担呢？我们要解决大多数人的住房问题。这是政府、党所关心的问题。企业如果不承担，而是一味的追求高端住宅的话，这种需求是有的，但是更多的需求还是老百姓方面的。今年在房价涨的比较高的时候，武汉外地购房者比较多，这主要是上海、深圳的房价太高承受不了，所以跑到武汉来了。大家都知道深圳、广州、包括上海的房价都有下跌的趋势了。那这样的情况下，外地的购房者是否还会到武汉来投资呢？这很难说。今后的市场可能还是会以武汉“1+8”城市圈的消费者作为我们主力的购房对象。

针对这样的市场我们也组织学生进行了调查。主要了解在武汉市场35岁以下的年轻人他们所能够承受的房价。不管是去年还是今年，我们感觉到一个普遍的特点就是，去年、今年大家能承受的房价总价还是在30万到40万左右。这个价格在去年可以在市中心买到一套80至100平米的，而今年是不可能了。在今年总价没有变的情况下，80%的人还是希望买30万到40万的房子，但是城中心买不起了，只能跑到三环以外去。

现在我们的企业需要由以往的粗放型经营转向集约型经营。这个经营需要更多的了解、研究市场上消费者的需求。消费者到底需要什么样的房型呢？大户型、豪宅真正的市场需求有多大？小户型比较实用的房型需求又有多大呢？这些是需要研究的。因为消费者的心理需求也是在不断变化的。今年房价下降之后，房型面积的需求也在下降。消费者随着房价的上涨，对住房面积的变化已经体现出来了。

消费者对住房的功能需求也在改变。现在我们可以感觉到很多人特别是年轻人交朋结友一般不会到家里来了，同事、亲友聚会一般都是到社会上去了。到家里拜访的一般是特别好的朋友或是亲戚。一般人是越来越少了。因为很多人感觉家里是私密空间。这个也不希望有过多的干扰和影响。

在8、90年代走亲访友的情况很多，而现在在一起住在一个门洞里可能住了几年都不知道你是在哪里工作的。所以大家需要有一个交流、沟通的空间，而这个空间往往可以由小区的会所来提供。

第三从消费者的心理来看真正好的户型到底是什么样的户型？刚才万教授提过风水的问题。我认为一个好的户型第一应该是舒适的。一个房间一套房功能是很齐全的，而房间小一点也没有什么问题。比如在90年代我刚刚分到一套房子是60平米。它刚刚是两室一厅。这在当时感觉还是不错的。有独立的卫生间，厨房也很满意，客厅小一点。当时的年龄也就30岁左右。而当时的卫生间可能小了一些。如果能做到3平米左右，能放下洗衣机还有其他的一些设备，功能上就更好了。

另外一点就是节能的。资源节约型在房地产上节能是需要考虑的因素。冬天在武汉可以开暖气的家庭还并不是很多，如果从墙体材料上我们可以使用节能材料会方便很多。

第三点好的户型设计各种功能需要满足未来的需求。现在的消费者大多数是年轻消费者，他们喜欢什么呢？现在特别是像广州有光纤到户。因为现在客户已经具有网络消费的需要了。这些网的布置要考虑到未来发展的变化。

第四个好的户型需要考虑和环境的协调。户外是小区的业主平时交流、沟通的场所。室外的环境和室内的环境是否一致呢？前面提到了在小区里水的利用。前几年比较流行的利用人工的方式搞一些小沟和小渠，而现在有一些水都干了。因为水在小区里面都是静水，如果没有引进流水的话就会发臭了，发臭以后就会干掉。

具备这四点的话，消费者会住的很舒适、满意。而且在经过5至10年之后大家才会考虑到第二次置业。我看了一下美联的四套房子，如果我是消费者还是比较满意的。因为功能较齐全、完善。

我认为美联地产在前年进行开发的时候就想到了小户型，而且以小户型作为主力户型，尽管政府要回购一部分80平米的房子，但实际上作为一个企业来说，让我感觉到卞总还是一个有责任感的企业家。能够做到超前性，今后一定会取得成功的。这里我也为卞总提一下建议。现在在市场上专门打造小户型的企业不多，那我们能不能以自己的优势，因为我们善于设计小户型，市场上消费者都知道小户型谁设计的好，一定是美联地产。以这点作为切入点来打造我们的品牌。好像万科的房子注重环境、注重品质，这是他的切入点。而我们就要善于做小户型，因为我们做的很精致、很巧妙，这是我们的卖点，也是作为强势品牌打造的核心所在。

谢谢大家！

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