“明天，我们将住多大合适”

——地产新政下户型革新研讨会

美联地产总经理卞涛

卞涛：非常高兴能认识这么多的朋友。我到武汉是从02年来的，也非常高兴有这么多的朋友给我们指教和帮助。

现在大家对明年预计看不清楚，一个是信贷规模明年增长的幅度很小。支持房地产开发贷款也是很严峻的。同时在个人消费贷款的审查上更加严格，利息也提高了。在两方面资金上就不能像今年或是去年一样，寄希望在销售上进行公司的开发。从销售来看，武汉几个知名度比较高的楼盘新开都不理想。对我们手上有一些闲钱的朋友也都要考虑一下明年如何做？我们也希望在这样的聚会上得到一些信息对大家都有帮助。

我们自己的产品是碰巧做的总价控制比较好，而功能又比较完备的产品。不敢确定美联是否有预见性。在现在大家谨慎购房的形式下可能只是相对好卖一些。谢谢大家！

主持人王九陵：今天我们有一个坝子，卞总说的美联·公园前，我们自己也关注了一下。这块他们当时设计产品的时候正好是赶上国家政策“70、90”上，他们的设计也是琢磨了整个市场的。当遇到这种“寒流”的背景下，显得是出乎意外的，其实也是暗含了一些寓意的。下面有请美联地产有限公司总建筑师，国家一级注册建筑师李易军先生为我们做演讲。

美联地产有限公司总建筑师李易军

李易军：这个项目卞总刚才说了有一定的偶然性，在这个项目中有三万多方是有要求的，从整个设计的楼盘上其实我们对户型还是做了很大的关注，就是花了很多的精力来做这个事情。

我们发现国内的发展方向到底是什么样的模式呢？因为我们看欧洲、美国他们的住宅都是郊区化的，做的TOWNHOUSE或是联排别墅。而相对来说由于香港这样的城市受到了土地的限制，他们都是做的高层化的居住小区的模式。武汉整个城市的扩张速度是非常大的，以20、30年这么快的发展速度来看，国内整个城市化的速度可能也只是达到了30%—40%左右，而发达国家达到了80%左右。中国还有很长的路要走。在目前中国的土地资源这么紧张，人如此多，而且城市化不断扩张的情况下，我们的理解它可能不会走欧美路线，而是沿着香港这样的模式，让房价越来越高，房屋越来越集中。让一个城市变成多中心。以前我们去香港只是参观一些商业楼盘。但是今年也看了香港的楼盘。你会发现它的户型结构非常的紧凑。从这个趋势来讲，我个人感觉如果普通老百姓能买的起的房子可能会是像香港这样的模式。

随着投资的增加，而城市各种资源大量投资的增加，那么作为城市的物业来讲升值也是必然的，房价也会是上涨的趋势。以前我们在2千或是3千一平方的时候，我们做到100或是110的户型都是可以理解的。那现在随着房价上涨到一两万的时候，除了有钱人可能不会考虑面积大小户型之外，普通的老百姓也只能买的起小户型了。你做的房子每一平方米都要有价值，而不单纯是考虑面积。在你浪费一平米的时候，可能5千或是6千块就浪费掉了，这对他们来说影响都是很大的。

另外国家提到了90平米要占到70%。意思就是70%以上建筑面积在两房，当时可能三房销售还是可以的。刚开始出这个政策的时候，我们感觉这个政策是有一部分开发商有抵触的。其实对这个70、90作为个人来看是有一些不合理的。但是现在反过来看，可能不是政策要执行，而是开发商要自觉的遵守。真正要控制房价还是需要从信贷上来进行控制。当时我们在图纸上研究这些东西的时候，可能会觉得房间做的太大或是太小了，但是如果你尺度控制的好的话，也不会觉得很难受。我们更注重房型的合理性，以及它使用的价值性。在做堤角户型分析的时候，轻轨还没有说一定会明确到这里。它事实上是属于郊区盘。周边也有一个很大的竞争对手是百步亭。像这样大的社区还是有它的优势的。所以我们认为需要做到差异化。从销售上来讲我们认为还是达到了。

因为百步亭普遍的两房在90平米左右，而我们的两房基本上都是在80平米左右。而且我们对户型的研究也是花了很大精力。尽量做到每个地方都非常的实用。同样的不管你的房子户型多大，你的功能一定要全面。这些基本的东西还是要满足的。如果处理的好的话，小户型是能满足基本需求的。虽然现在遇到了调整，但是总的趋势我认为是不会改变的，因为城市化的趋势致使增长是必然的。包括我们现在和设计师沟通的时候也知道，就是如何减少浪费的面积，增加实用的面积。

另外在景观绿化上来看，我们以前也做过一些楼盘，包括自己也看过一些楼盘。在景观上大多以硬化居多。我们自己发现有一些水景是由于后期不到位而造成了很多的浪费。从城市的角度来说，以后住宅肯定是越来越高，密度越来越大，最多的是多一些软景，让人感觉更自然更好一些。这个也不是我们在思考，国内很多的开发商都在思考。我们也参观过很多的楼盘，像绿城的楼盘，他们比较原始的生态感觉都非常强。我们也希望慢慢往这个方向来走。而这个楼盘的绿化里面也尽量的多一些绿化，软景要多一些。通过这个我们也把我们目前正在做的几个楼盘介绍一下。我们目前做的美联·奥林花园，有110万方，目前我们也是严格遵循国家的70、90政策的，会在高层上尝试一些小高层的建造。谢谢大家！

特别推荐

• 更多>>