地产股大幅下挫 房价拐点形成,我们准备好了吗?

本周房地产股继续大幅下挫，昨日金地、华发、华侨城、招商地产、泛海建设等跌幅均超过4％。从各方面情况判断，部分地区地价下跌是主要因素。近日，广州和厦门进行的土地拍卖遭受发展商冷遇，卖地价格大体出现50％左右的下跌。从各方反应来看，地价下跌已经令发展商、研究机构、投资者等各方趋于谨慎。那么，假如房价拐点真的形成了，我们是否准备好了？　

地价下跌令业界趋于谨慎

笔者和上述参与此次竞买的上市公司进行了一些交流，而后也与多位地产行业分析师进行了探讨。综合来看，业界的观点已经由乐观变得谨慎。首先，就地价而言，主流观点认为，地价下跌究竟是个别事件，还是一个新的趋势，值得继续观察。其次，房价和地价二者互为因果。11月以来，北京、上海、广州、深圳房价均出现不同程度的回落，是此次房价牛市以来所首见。如果说近期房价走低是地价下跌的重要原因之一的话，那么，地价的大幅下跌又可能继续反过来作用于房价，引发房价进一步回落。所以，两大城市地价大幅下滑，会否成为全国性房价拐点出现的先兆，值得我们关注。

香港百年地产经验的启示

从香港百年地产的经验来看，地价和房价是一直在螺旋式上升的。但在长期上涨的过程中，每10年左右会出现一次明显的房价阶段性拐点，而转折的先兆和确认就是地价的下跌。所以，香港地价下跌往往被看成是房价阶段性调整的标志。我们还注意到，香港房价大幅下跌之前，会出现以下现象：其一，房价出现较长时间的阶段性大幅上涨，一轮上涨下来涨幅往往在5到10倍；其二，上涨后期，拍地过程中频频出现地王；其三，多方人士呼吁房价存在泡沫；其四，银行大幅提升利率和首付成数。房价开始进入下跌过程中，会出现以下现象：其一，地价开始大幅下跌；其二，发展商竞相压低价格抛售，出现一手房价格低于二手房的现象；其三，少数高位购房人成为负资产人士；其四，股票市场跟随房价大幅回落。

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