价格策略在涨价演出中戏份知多少

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在品牌专家的词典里，业已将4C营销作为宝典。但熟悉房产品营销的人士大多赞同4P营销在房产品营销中的战备与策略指导意义。这种认识取决于你对既存目标市场的信息掌握程度以及市场竞争激烈程度。另外一个因素是房产品本身的特殊性决定4P不会落伍，特别是需求具备一定刚性的时候。

那么，价格策略作为传统4P营销要点之一，在涨价演出中有多少戏份呢？目前的高房价面临人人喊打的局面，行政的紧箍咒迫使开发商降价的关口，这个问题变得有些实际意义。

一、明升暗降策略

面临着较高涨幅的房价连开发商自己都觉得有些后怕，主要原因在于涨幅超过正常值以后，害怕政府秋后算账，害怕政府掐紧地根或银根，实际上开发商并不怕无需求或民间流传的不买房运动。

那么在当前的涨价环境下开发商如何掌握着有需求的价格策略呢？集中表述叫做“明升暗降”，具体形式如：

1、精装修条件下的以配饰为特点的全屋赠送销售方式，尤其是高档住宅，也就是以前流行过一段时间的“样板间”销售；

2、拉大各式房型的价格差距，上墙价格与销控表上随行就市小幅微升，不断看涨来吸引消费者及为他们打气，上了笼子的消费者将面对各式不同优缺点房型的价格考验，一般来说，拟推房源的价格性价比含量往往一般人都能比较出来，而价格远近高低各不同的那些陪衬房源价格往往总也能找出一至二点“新鲜性”，从而有利于售楼小姐的解说；

3、送面积也应该是明升暗降的一种，一来为应付结构调控有的开发商设计出一比五至一比一的室内外空间比房型，让人觉得高价是有一定的含金量的，从而发生购买行为。

二、以租映售策略

为什么叫以租映售而不是以租代售，这得从目前高房价环境催生的一些怪象说起。我们知道支撑高房价的并不是自住型需求而是投机及投资需求，在这些投机与投资需求中，部分是真切性投资，相当数量是洗钱或热钱引导下的投资以及集中炒作式投资。

在这种环境下开发商要想把物业卖个好价钱，必须想清楚投资钱景，其中最为常见也最容易不为税务部门觉察的办法就是虚构或提升租金，因为相当多的洗钱或热钱引导下的投资，评估价标准重要内容之一就是合法租赁行为中的租价，租价引起的炒作泡沫在深圳及广州业已显现出危害性并被行政部门暗查叫停。前一时期上述两市叫停许多房托基金是为警戒。

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