一线城市变化扑朔迷离 房价上涨已无法再造辉煌

近来，上海、北京、深圳等一线楼市的变化似乎有点扑朔迷离。但是，越来越多的证据表明，房价上涨趋势已经变得不可持续，主要原因在于市场预期出现了逆转。

近几年来，市场供不应求的背后隐藏着大量投资性需求，而隐藏在投资性需求背后的最大动因则是预期。当投资者预期房价上涨、房产投资收益会增加时，便会形成即期的购房需求，而这种需求反过来就成为推动房价上涨的真实动力。这正是这几年房价缘何大涨的内在逻辑之一。

宏观调控政策是对预期施加影响的重要变量。但是，反思“24号文”之前的所有宏观调控政策，其核心是供给导向的，旨在通过增加市场供应量来调节供求、平抑房价。但是，在住房按揭制度的支持下，很多远期自住住房需求都改为了即期需求，而在央行、银监会359号文出台之前，投资性需求也有着非常“便捷”的信贷政策支持，两股力量合起来，让新的住房供应对抑制房价上涨仍然显得“力不从心”。

对楼市无能为力的政策与不断加强的预期，使房价涨幅连续几年远远高于GDP的增长率，更高于居民的收入增长率。在迅速发展的房地产业和不断加快的城市化进程背后，是改革开放近30年来，国民财富分配与再分配的革命性调整：新兴的富裕阶层最先在市场上实现了自住房的市场化，同时也是近年来投资性住房需求的主体，而近几年房价的高涨使他们从房产的投资中获益颇丰；与之相比，广大中低收入家庭群体由于受到收入增长水平的限制，对中国住房体制与住房产业发展的反应自然会“慢一拍”，其中的一部分中低收入家庭进入楼市，尤如股市中的跟进者一样，被高企的房价套牢，而更多的中低收入家庭，面对日渐高企的房价，只能“望房兴叹”。因为，市场从来都是只认有购买力的“需求”而不认无购买力的“需要”。

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