房贷新利率明年将实行 五种方式教您如何提前还贷

王先生今年4月购买了一套100万元的房子，首付30%后，贷款额为70万元，贷款期限20年。假设该房产是王先生惟一的一套银行抵押贷款房产，可享受当时4月份优惠利率6.04%。按等额本息还款法计算，月供为5031.18元，20年利息总支出高达507485.08元。从4月份至年底12月份，王先生已支付购房贷款利息为27972.01元。明年1月1日起将执行新的优惠利率6.6555%，王先生决定提前还款。
第一种：一次还清所剩贷款。利息总额=提前还贷前利息额=27972.01元

第二种：部分提前还，月供不变，缩短还款期限。提前还款10万元，仍保持之前的月供水平即：5031.18元，贷款期限则缩短为15年7个月，提前还款后的总利息为362381.06元。利息总额=27972.01＋362381.06=390353.07元

第三种：部分提前还款，减少月供，还款期限不变。提前还款10万元，贷款期限剩余19年4个月，月供减少为4509.49元，提前还款后总利息为458478.09元。利息总额=27972.01＋458478.09=486450.1元

第四种：部分提前还款，减少月供，缩短还款期限。提前还款10万元，月供减少为4982.55元，还款期限缩短为16年，提前还款后总利息为368925.92元。利息总额=27972.01＋368925.92=396897.93元

第五种：部分提前还款，增加月供，缩短还款期限。提前还款10万元，月供增加为6720.06元，还款期限缩短为10年，提前还款后总利息为218685.48元。利息总额=27972.01＋218685.48=246657.49元

注意事项

1.询问银行。各家银行对于提前还贷的规定是不一致的，所以消费者在决定提前还贷前要弄清贷款银行的操作流程，是否需要交违约金等。

2.办理退保。对于2006年之前购房贷款的客户是需要交纳保险费用的。贷70万元、20年的贷款的保费为700000×0.5‰×20=7000元，如果其将贷款期限缩短10年，应收的保费为：700000元×0.8‰（10年保险期限对应的费率）×10=5600元，退保费为1400元。

3.把握还款时机。对于采取等额本息还款法的消费者来说，在贷款期限的1/3至1/2年限中，偿还月供中利息支出要高于本金支出，而在最后几年中，月供支出基本以本金为主，利息很少。因此，如果贷15年，已偿还6年，此时就没太大必要。

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连续加息引起贷款利率上升，对购房者偿还房贷产生较大影响，部分购房者由此改变了买房计划，一些有贷在身的“房奴”则选择提前还款。银行理财专家提醒市民，利率上升对不同的购房者影响是各不相同的，购房者应根据自己的财务状况、未来收入变化预期以及风险偏好等多种因素来确定适合的贷款策略。

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