2007年中国楼市 七大房地产业内“寡头”大论战

“寡头”危害论一方：

潘石屹：疯抢土地风气越来越蔓延，囤积土地发展商胆子越来越大现在房地产界普遍都抱有乐观的情绪，在未来十年，中国将出现超过市值一万亿的房地产企业就是这种乐观情绪的具体表现。在房地产行业持续繁荣了几年之后，我们更应该考虑的是要居安思危，在繁华中看到可能出现的风险，并防患于未然。

从全球房地产发展的经验来看，因为房地产的地域性很强，一般房地产公司都是在它熟悉的城市内进行房地产开发，中国房地产开发初期的情况也是这样。但现在受房地产股票市场看好的影响，许多在国内上市的房地产公司具备了一定的规模，手头有了足够的现金，他们开始跨地域发展，大规模储备土地，这是经济和房地产高潮时期的做法，尤其是大规模储备土地后，要将这些土地转换成上市公司的利润，还需要很辛苦和漫长的过程，还需要有好的设计、规划、建设、销售和稳健的财务管理等环节才能把投入这些土地的钱变成利润。

在最近中国几个城市土地招牌挂的过程中，开发商的勇气越来越大，招牌挂拿地的楼面价已经赶上甚至超过了周边的房价。这些房地产公司绝大多数拿到土地后就囤积起来，并美其名曰土地银行，他们拿到地并不急于开发，而是等着土地升值，去获取利益，这种现象在最近两个月越演越烈，一些房地产公司的土地储备成倍上升。在这种情况下，政府供应再多的土地，都被房地产开发商囤积起来，市场上面的房子的供应量仍然会是很少的。政府只有严格地执行法律，两年不开发的土地无偿收回，才能遏制房地产发展商疯抢土地、囤积土地的现象。但遗憾的是许多地方政府并没有这样做，使这种疯抢土地的风气越来越蔓延，囤积土地发展商的胆子也越来越大。

范小冲：股市、楼市对赌，土地背后的资本游戏“面粉贵于面包”的怪象是股市与楼市对赌的结果。在当前中国整体经济高位运行，股市处于大牛市的背景下，房地产上市企业以土地为题材，利用20、30倍甚至更高的市盈率来增发、扩股、圈钱，实际上是利用当下牛市中股民的钱来买地。

据不完全统计，今年以来上市房地产公司已合计融资超过1000亿元。地价增加的一倍、两倍甚至更高，相比于高企的市盈率并不吃亏。另一方面，“地王”的轰动效应可以抬高上市公司在资本市场的身价，增加融资的筹码。土地储备的题材一经炒作，股价就会应声而起。

“地王”使得周边地价重置，改写区域土地价格体系。有些公司在“地王”周边已经囤有大量土地，通过“地王”效应，自己给自己当“托儿”，使整个区域一起提价，先前囤积的土地升值收益暴涨，从而曲线拉升了发展商的预期业绩，对业绩的高预期又被高企的市盈率再放大几十上百倍。虚高的地价已经在资本市场变现，转嫁到络绎不绝跟进追涨的股民身上。

透过“面粉贵于面包”的怪象，我们看到，今天的房地产市场已经超出了成本、利润、产品竞争的阶段，而进入了资本竞争阶段。除了品牌带来产品的溢价之外，资本的溢价现在已经完全的表现出来了。某种程度上，这已经成了一场彻头彻尾的资本游戏。

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