楼价真的跌了吗？

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最近一段时间，由于房贷新政的出台，楼市难得地理智起来，狂热的追涨气氛不再，“反价”、“实收价”的现象减少，人们甚至在个别新闻里听到了二手放盘价暴跌的消息。可是，作为业内人士以及一名准买家的我，却并没有从自己的渠道里获得多少楼价下跌特别是大跌的消息，这不禁让我有些疑惑。

楼市确实存在一定程度的观望气氛，10月份的二手成交量下降已经说明了这一点。可是，数据同样显示二手楼价还在走高，那么媒体所说的二手楼价下跌又从何而来呢？前几天，当某位媒体朋友和我求证楼价下跌的真假的时候，我说了一番话，可惜最后并没有报道出来。我所说的是，我们一定要分清楚楼价是“真下跌”还是“假下跌”，因为在市场环境好的时候，有部分业主的放盘价根本就是不切实际的，明明市场价只值100万元的楼，业主出于心态的乐观或者说没有迫切出售的需要，所开出的价格可能是120万元甚至更高。即使没人会买也没关系，因为他们觉得能卖出自然更好没卖出说不定过几个月真的涨到这个价位。但是，现在市场情形出现了变化，在调控的威慑下，买家们追涨的动力已经大不如前，这个时候业主们自然会重新权衡这么高的价格买家会不会接受。所以，把原先吊高来卖的售价重新调回市场价也是正常的。显然，这种情形是有利于买家的，也是买家入市的一个机会，但是我们不能称之为真正意义的下跌，因为它原先的价格就是不切实际的。

再者，现在有人认为业主愿意放弃实收各付各税以及反价的现象减少也是楼价下跌的表现，其实也是走入了误区。实收以及反价本来就是在市场供求关系不正常（供不应求）的情形下产生的一种不健康的交易行为，现在调控让买卖双方的博弈渐渐恢复平衡，卖家愿意各付各税、不再随意失信于人这本来就是正常市场应该具备的状态。也就是说，反价减少以及各付各税虽然可能会使买家支付的金额少一些，但这种减少也不是真正意义上的楼价下跌。如果我们硬要把这种市场从不正常的状态回到正常的状态的过程当成另一种不正常的状态（如楼市即将崩溃），只能说广州楼价确实上涨得偏快了，已经超出了很多人的心理底线，所以我们才会听风就是雨，把市场的正常调整当成楼市走下坡路的幻象。

实际上，至少我所知道的广州二手楼市还是相对理性的，这几年楼价的快速上涨，主要还是自住刚性需求在起作用（今年前三季度投资客的比例会高一些，但是正如大家所看到的已经受到了新政的限制），这与某些城市由投资性需求所拉高的楼价有明显不同。所以，我认为将目前的市场波动称之为拐点有些草率，楼市处于调整期才是真的，楼价大幅度下跌的可能性不大。

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