孙立平：高房价与当代中国社会结构

房地产是最近这些年人们最关心的问题之一，对于房价的解释也莫衷一是。其中非常值得注意的一点是，人们在国外经常使用的分析房价的指标，在中国基本都失效了。

以房价收入比为例。所谓房价收入比，是指世界银行公认的一个“比较理想”的收入和房价之间的比例关系。通常人们认为，这个比例理想的状态是4至6倍。与国际上的一般水平相比，我国的房价收入比无疑是明显偏高的。更重要的是，近些年来，我国大中城市中的房价扶摇直上，但居民收入的增长却极为有限。以至于“靠工资是买不起房的”这句话，成为人们基本的共识。但令人不解的是，高房价和低收入的强烈反差，却并没有导致房地产市场的冷清，相反，在房地产市场中，居民的购买力却表现得非常旺盛。有人说，这是由于投机性资金炒房或富人投资性购房，这个因素的作用当然是不容忽视的，但如果完全用这个因素解释我国房地产市场中的旺盛购买力，显然是说不过去的。因为事实是，购房者中一个重要的组成部分显然是一般的工薪阶层。

与房价直接相关的另一个因素是租金。如果有一部分房产被投资者购得，购房者要考虑的基本问题是投资收益率。这个投资收益率主要由两个部分组成，一是将来出售房子的差价，二是出售前的租金。有专家认为，按照国际惯例，房价一般是月租金的100—200倍，一旦超出这个标准，两者会相应做出调整。但在我国房地产市场中一个值得注意的现象是，在房价扶摇直上的同时，许多城市的房租却在不断下降，至少是没有同步上升。比如，在北京，除了中关村、中央商务区等少数地区房屋的租金比较坚挺之外，许多地方的租金，包括房源非常稀缺的老城区，房租大体与前些年持平，有的地方甚至是在不断下降的，个别的地方比上世纪90年代初期的水平还要低。上海也是如此，在房地产热中，上海出现了一大批每平米1万元到2万元以上的房子，由于这些中高档物业供应量在不断加大，租金也在回落，有的甚至租不出去。

由于这两个指标全部失灵，一些依据这些指标做出的房价走势预测，特别是关于房地产泡沫及其破灭的预测，便往往成为笑柄。前两年，索罗斯曾认为，美国的房地产泡沫一两年内会破裂，中国也挺不过三年。索罗斯虽然是著名的投资家，但对于中国房地产的预测却可能会让人们大跌眼镜。最尴尬的是一些真心站在购房者的立场，呼吁将房价降下来，而且不断做出房价可能下跌预测的学者，他们往往成为房地产商奚落的对象。

问题出在什么地方？中国人超出学者们预测的旺盛购房能力来自哪里？我认为除了人们谈论较多的那些因素之外，有两个因素是最值得注意的。

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