胡进说法：产权变更VS合同更名 浅谈二手房的转让

搜房特约律师： 湖北民本律师事务所律师胡进 点击查看他的博客

我们现实社会中的二手房转让分为两种方式：1、产权变更，2、合同更名。这两种方式在实践中都产生了许多纠纷。

一、产权变更

这种方式是指房屋出售人已办理房产证、土地使用权证，其与房屋买受人签订一份《存量房买卖合同》，之后双方到房产局办理产权变更登记手续，并缴纳有关税费。如房屋出售人出售房产时距其办理两证不足5年，需按评估价的5.8％缴纳营业税。这类交易方式中发生纠纷最多的是合同签订后，由于房价上涨，房屋出售人反悔，不愿履行合同。一般以该房屋买卖合同没有经过其他共有人同意为由向法院起诉，要求认定合同无效。法院和仲裁委一般会认定合同有效，但是出售人和买受人恶意勾结，故意损害其他共有人利益的除外。还有一种情况是伪造两证，骗取房款，那就不仅仅是一个合同纠纷，还构成刑事犯罪。不过现在这种情况不多。因为一般的交易流程都是先付一笔定金，房产局审核资料无误、开出收件单后才会支付大部分款项，这就有效的防止假证泛滥。

二、合同更名

这种方式是指房屋出售人已与开发商签订《商品房买卖合同》，但没有办理两证。出售人与买受人签订合同，将其与开发商签订的合同中的权利义务转让给买受人，出售人与开发商解除合同，买受人与开发商签订新的合同。发生纠纷最多的是由于房价上涨，出售人反悔不愿履行合同，买受人向法院或仲裁委起诉、仲裁，要求继续履行合同或赔偿损失、支付违约金，出售人一般以该合同无效为由进行抗辩。

对于以合同更名形式转让房产的合同效力，在法律界上有一定的分歧。第一种观点，该合同是无效合同。其依据是《城市房地产管理法》第37条的规定，未依法登记领取权属证书的，房地产不得转让。而根据《合同法》第52条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。第二种观点，该合同效力待定。其依据是《物权法》第9条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。而合同更名中的出卖方并没有取得合同约定房产的权属证书，因此其无权将房产出售给他人，该房产的所有权属于开发商。根据《合同法》第51条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有限。因此，他们认为只有该合同经开发商认可或出卖方取得房产证后，该合同才有效。第三种观点，该合同是效力待定。但与第二种依据不同，他们认为该合同是转让合同的权利义务。根据《合同法》第88条的规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三方。因此他们认为出卖人转让其商品房购买合同中的权利和义务应经合同相对方开发商的同意，该合同方生效。第四种观点，该合同有效。其依据是出卖人与开发商签订的商品房买卖合同一般都经房产局预告登记，而预告登记具有准物权的效力，出卖人已实际取得该房产的所有权，其有权将房产出售。第五种观点，该合同有效。其依据是该合同实质为出卖人与开发商解除原买卖合同，买受人与开发商签订新的购房合同。因此，该合同签订即有效，如一方违约，应承担违约责任。如果由于开发商的原因导致本合同无法履行，则双方互不承担违约责任。现在，武汉市法院审理此类合同纠纷案件，一般认定为有效合同，违约方要承担违约责任，其理由就是第五种观点。

以上是我在办理房产案件中的一点心得和体会，望对来去匆匆的广大看客有所帮助。

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