房贷新政影响正在"发酵" 卖方市场开始有所松动

由于此次新政策直接涉及到楼市资金面的供应，在对政策效果的期望和购买能力受限双重压力下，消费者观望情绪逐渐高涨，而强势多月的“卖方市场”开始有所松动。

受银行提高第二套住房贷款门槛等新政策的影响，上海楼市在国庆节后呈现明显的观望情绪，亟待购房的消费者放缓了脚步，这导致节后上海楼市的成交量大幅下滑。上海易居房地产研究院统计显示，10月4日至10日一周内上海新建商品房共成交60.64万平方米，环比减少16.46万平方米，成交套数为5810套，环比减少1252套。其中，商品住宅本周成交量为30.09万平方米，环比明显下降36.2%；动迁配套房本周成交量持续下滑，共成交13.09万平方米，环比减少22.2%；商办类物业成交量在前一周大幅增长后明显回落，周成交量4.59万平方米，环比大幅减少53.5%。

“卖方市场”松动

此次银行对第二套及以上住房贷款实行更为严格的贷款政策，显然对上海楼市造成不小的冲击。由于此次新政策直接涉及到楼市资金面的供应，在对政策效果的期望和购买能力受限双重压力下，消费者观望情绪逐渐高涨，而强势多月的“卖方市场”开始有所松动。

一手房方面，开发商一改捂盘，主动性推盘动作频频。统计显示，上海商品房供应量在10月第一周(10.1-10.7)大幅下滑后明显回升，周新增供应78.59万平方米，增幅达232.4%；其中商品住宅新增供应量26.87万平方米，较10月第一周也有所攀升。这使得商品房自6月以来首度出现供应量大于成交量，供求比下降为1：0.99。分析人士认为，随着上海“打击捂盘”等政策的进一步深入，10月份新楼市场供不应求的局面可能得到缓解。

二手房方面，记者从多家中介处了解到，近期挂牌量有所上扬，尤其是在浦东一些投资客聚集的地方。受观望情绪影响，此前二手房交易中频频出现的“返价”现象有所减少。因出于对未来更多新政出台的担心，一些手中有多套房屋的投资客，甚至愿意接受购房者一定程度上的砍价。

四季度走势趋于平稳

由于此次央行和银监会执行新政的态度坚决，各商业银行将会严格执行对第二套住房的认定。业内人士预计，第四季度上海楼市将会逐步回归理性。

上海房价在半年的时间里几乎赶上了过去一年多全国的房价水平，于是各地银行都出现了控制风险的需求，央行也适时规范贷款市场，提高首付比例。目前提高第二套房的政策虽然实际实施还存在很多难于确认的不定性，但也表明了国家压制投机，调控楼市的意愿。

9月底国家相继出台“提高第二套购房的首付比例”、“第二套购房房贷利率执行标准”等相关措施，新政策推出实施后，部分炒房者的投资成本大幅增加。而在高利率、高首付的双重压力下，开发商的销售预期也将有所降低。因此，四季度房价上涨过快的势头将会被遏止，房价增幅将较三季度有所下降。部分地区的房价高企地位甚至有可能松动。但估计即使下降则降幅也不会太大，由炒房客推动房价的虚高将会被遏制，房地产市场的泡沫风险将会降低，整体市场会趋向于平稳理性。

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