第二套房贷款新政尚存三大疑问 认定标准起纷争

权威解读

央行征信中心主任戴根有

以家庭为单位短期内缺少法律依据

第二套房认定标准界定看似简单，但实际上在具体操作层面许多概念难以清晰认定。针对为何不能够统一第二套住房标准的问题，央行征信中心主任戴根有在接受媒体采访时指出，如果是同一个自然人，其名下的所有住房情况和个人信贷情况都可以通过央行征信系统反映出来。但是对整个家庭成员的购房情况，目前还不能完全反映在系统中。

他指出，目前央行所建立的征信系统只能要求所有商业银行提供个人信贷信息，包括信用卡和各种消费贷款的业务信息。由于缺乏相应的法律授权，暂时还无法与隶属房管部门的房屋权属登记机构、隶属公安部门的户籍登记机构和隶属民政部门的婚姻登记机构共享信息，因此客观上影响了个人征信资料的完整全面。因此，如果法律授权到位，央行征信系统完全可以在半年之内完善数据库，提供给各大商业银行使用，从而大大降低住房信贷风险。

据记者了解，自2003年央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》、首次提出“第二套房”的概念以来，有关“第二套房”的认定标准就一直存在争议，由于涉及到跨部门协调，相关资料的汇集工作一直悬而未决。因此，在目前情形下，认定“第二套房”短期内还需要各大银行自己掌握，由于各商业银行对个人住房贷款的风险也存在着不同的认识，短期内执行统一标准存在一定难度，政策方面也将给商业银行留下一定的弹性空间。

个案解析

由于目前各家银行对于二手房的界定标准不同，许多特殊的个案情况也就变得更为复杂。记者就以下两种特殊的案例，按照不同银行的界定标准归纳了几种不同定义，仅供参考。

□婚前公证共同购买了住房，购买第二套房如何界定？

界定一：婚前公证财产为两人共有财产，但一般贷款人只有一个人。以个人为单位，贷款人如果再次购买住房，就属于第二套房。非贷款人虽名下有房产，但因为名下没有贷款，再购房仍为第一套房。

界定二：以家庭为单位进行认定，双方共有财产说明夫妻名下均有资产，则任意一方购买新的房产均按照第二套房的标准认定。

□公积金贷款如何界定？

界定一：如果第一套房使用公积金贷款，未还清公积金贷款就再次购房，则认定为第二套房。

界定二：如果还清第一套房所使用的公积金贷款，然后再次使用公积金贷款购房，标准仍按公积金贷款标准执行。

界定三：如果还清第一套房所使用的公积金贷款，然后再次使用商贷购房，则各银行的具体认定标准目前存在分歧，存在差别。

界定四：如果第一套房使用商业贷款，再次购房时使用公积金贷款，则可以按照公积金贷款标准享受公积金贷款待遇。

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