告别"遍地黄金"的年代 未来5年投资什么房产好？

过去两年间房地产价格的飙升令人眩目，大量的热钱在财富效应的驱使下纷纷涌入房地产，但是今天房产投资已经告别“遍地黄金”的年代，合理选择房产投资品种，才能继续获得较高的投资回报，本文将就此进行探讨。

投资低档民宅？土豆不能永远卖高价！

房地产投资有个怪现象，就是性价比低的民宅反而升值快。比如，在北京两年前如果4000元/米在比较偏远的地段购买普通民宅，目前的二手房成交价已经达到9000到10000之间，投资回报100%以上；反过来，在两年前购买中档公寓花费大约8000元/米，而今天的二手房的成交价不超过12000元，投资回报不足50%。显然在过去几年投资民宅可以获得高回报。

内在价值低的民宅价格飙升主要得益于“吉芬”效应。1845年爱尔兰爆发饥荒，没有营养也不好吃的土豆价格暴涨，而老百姓反而购买更多的土豆而不是其他价格上涨很少的奶酪和牛肉，这就是“吉芬”效应。原因是土豆是老百姓的主食，比较容易填饱肚子，土豆价格上涨让老百姓更没有钱了，不得不放弃吃奶酪等稍贵的食品来购买更多的土豆，而这又令土豆继续上涨到无法理解地步。过去两年低档民宅价格的上涨正是由于“吉芬”效应，低档民宅和土豆一样虽然没有太大投资价值，但都是老百姓生活的必需品，房地产价格的上涨让本来可以购买中高档住房的居民不得更改购房计划，转而购买性价比低的住宅，这是民宅过去涨幅醒目的根本原因。

“土豆”不能永远卖高价，这是常识，民宅从长期来看没有太大投资价值。第一、低档民宅的地段、建筑设计、人文环境都令高端自用客户不会买入，因此无法长期维持高价；第二、政策导向上限制住宅尤其是民宅的炒作，政府为城市低收入者提供保障住房是大趋势，这种政策导向随着时间的推移会明显影响低档民宅价格。所以未来5年随着市场供应量增加，居民住房升级和投资客逐渐抛售低档民宅，民宅的价格上涨必将大幅放慢。

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