住房政策应有利于提升我国居民购房能力

房价收入比是考察居民购房能力的一个通行指标。2006年，我国平均房价收入比只有6.7，并不是很高，而且与国际平均水平接近。但我国房价收入比的社会差距很大，这是由居民收入差距扩大引起的。这要求我国政府应针对不同收入群体实施不同的住房政策，保障居民的基本居住权利。

房价收入比是指居民购房总价与家庭年全部收入的比值。由于房价收入比是家庭购房支出与收入的相对比，能消除不同地区房价、不同收入水平对居民购房成本的影响，相对真实地反映居民购房能力，而且计算也比较简便，因而成为考察居民购房能力的一个国际通行指标。

在国外，有新建住宅（新房交易) 的房价收入比，也有旧有住宅的（二手房交易的房价收入比），所选取的房价都是中位数价格或平均数价格，家庭收入也都是中位数收入或平均收入，国内一般都用平均数。但在总体内部差异性较大的情况下，用中位数或平均数来反映总体水平都具有一定的局限性。因此，对于我国这样收入差距较大的国家，宜计算不同收入群体的房价收入比，更真实地反映居民购房能力的实际差距。

我国平均房价收入比变动三大特点

第一，我国平均房价收入比并不高。一个国家的平均房价收入比通常用家庭年平均总收入与一套房屋的平均价格之比来计算，即：房价收入比＝每户住房总价÷每户家庭年总收入。其中，每户住房总价和每户家庭年总收入的计算公式分别如下：（1）每户住房总价＝人均住房面积×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格和（2）每户家庭年总收入＝每户家庭平均人口数×家庭人均全部年收入。

由于我国住房商品化是从上世纪90年代开始起步，因此我国房价收入比应该从上世纪90年代初开始计算。根据历年《中国统计年鉴》公布的相关数据，我们可以计算出我国1991－2006年的平均房价收入比（见表1）。

从表1可以看出，以平均水平计算的我国房价收入比并不是很高，2006年只有6.7，1991－2006年的数值在5.35到7.26之间，波动幅度为35.7％，也不是很大。

第二，我国平均房价收入比变动四个阶段特征。从1991年到2005年期间，我国房价收入比的变动可分为四个阶段。

第一阶段是1991－1993年，房价收入较快增长并处于较高水平，从1991年的6.27上升到1992年的7.26，这也是上世纪90年代以来的历史最高值。1993年有所下降，但数值仍然较高。

第二阶段是1994－1998年，为平稳上升阶段。房价收入比从1994年的5.35缓慢上升到1998年的6.35，年均上升0.25。

第三阶段是1999－2003年，为平稳下降阶段。房价收入比从1998年的6.35缓慢下降到2003年的5.75，年均下降0.12。

第四阶段是2004年到2006年，为较快上升阶段。2006年的房价收入比为6.7，比2003年增加0.95，年均增加0.5，增速明显加快。

第三，家庭收入增速与房价增速是影响我国房价收入比变动主要因素。由于房价收入比是每户住房总价与每户家庭年总收入的商，它的变动主要取决于每户住房总价增长情况和家庭年总收入的增长情况，即居民收入增速与房价增速的相对比率。

从图可以看出：在房价收入比平稳上升阶段，住房总价增速基本高于家庭收入增速；在房价收入比平稳下降阶段，则是家庭收入增速总体高于住房总价增速。2004-2005年，每户住房总价增速快速上升，而每户家庭总收入的增速相对平稳，二者的增速差迅速扩大，结果导致了房价收入比的快速上升。在2006年，居民收入增长较快，而房价的名义增长速度有一定下降，使得2006年的平均房价收入比有所下降。

但需要指出的是，我国房价统计制度还存在一些问题：随着城市范围的扩张，不断有郊区房屋进入城市房价的统计体系，导致城市总体房价指数降低。如果还按基年老地域统计的话，房价涨幅应比公布的统计数据高出很多，房价收入比也将会大于本文的计算值，2006年的真实房价收入比也会高于2005年。

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