让您的不动产保值增值 专家解读《物权法》相关条款

4.物管模式多样自管未必最好　

【案例】2002年，位于长宁路、娄山关路附近的上海花城业委会成立，选择了上海东湖物业管理公司并延续至今。上海花城业委会与“东湖”采用酬金制约定物业服务费用，每个月“东湖”将得到1万元的固定纯利润。

上海花城一年几十万元的停车费，其税后25%将缴由“东湖”使用，其余75%则由业委会支配。如果“东湖”需要动用，必须经过业委会批准。当然，停车费、物业管理费还是由物业公司出面征收。此外，根据业委会与物业公司签订的合同，上海花城小区内如需进行相关的维修、改善工程，必须公开进行招投标，且每个工程至少有3家公司竞标，再由业委会衡量各方面因素之后，选择其一。为了进一步加强自主管理，上海花城业委会分设了四个督察组，分别负责工程、安全保卫、绿化保洁及财务等方面的工作。

【律师分析】《物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业管理服务企业或者其他管理人管理”。这实际上是明确了三种物业管理模式，即业主自治管理、物业管理公司管理、专业公司管理（或职业经理人管理）。具体地讲，业主自治管理可以具体分为两种情况：

一是业主依法成立业主大会和业委会后，由业主大会决定直接聘请专业的保安、保洁、维修公司。此种模式也可以由物业管理公司的介入，因为小区物业管理毕竟是一盘棋，比如说如何协调各专业公司的分工与相互配合，如何协调业主与专业公司沟通的平台，如何对专业公司进行日常的管理与监督，如何收取物业管理费用，这些都需要根据小区的规模组织一定常设的人员来完成。

二是业主大会决定实行自治管理的，业委会直接向社会招聘保安、保洁、维修和绿化人员等，并聘请专业的管理人对这些一线工作人员进行管理，而不是聘请专业的公司进行。

我国小区与国外的公寓住宅相比，一个最为明显的特点就是小区规模大，住户多，业主大会召开格外难。一个小区一千个业主已经是很正常的事，在大城市，几千个、上万个业主的小区也是不在少数，能选出一个合格尽职的业委会是非常难的；特别是生活节奏紧张的上班族对小区的事情更是无暇顾及，所以，在全国各地出现的自治管理的小区，由于热心业主或业委会不可能长期热心下去，也先后出现了“破产”，物业公司又重新回到小区的情况。另外，由于业委会在有些情况下，并没有得到有关部门的认可，无法单独办理劳动用工和税务登记，所以目前的劳动用工制度、税收制度、财务制度也是业主推行自治管理的障碍。

【对应法条】第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

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