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2.车库收益归业主所有　

【案例】2006年8月18日，上海静安法院对天鼎花园业委会诉上海赛福莱物业发展公司物业管理服务合同纠纷案，判决由上海赛福莱物业发展公司返还天鼎花园业主委员会地面停车费9.89余万元。

位于上海市西苏州路的天鼎花园占地面积1.4976万平方米，由上海天鼎置业公司开发建造，“赛福莱”受开发商委托对该小区进行前期物业管理。2004年8月，天鼎花园小区业主大会依法成立，“赛福莱”提出终止前期物业管理服务合同，遂在2004年11月底结束了在天鼎花园的物业管理事务。同日，小区业委会提出要求移交相关资料及财产，包括本案争议的地面停车费。“赛福莱”回函,对公益性收费收、支进行了说明。扣除相关的管理成本及费用后，其中地面停车费结算后收益为零。业委会对此结算提出异议，在多次协商无果后，起诉至静安区法院。最终，法院判决“赛福莱”返还天鼎花园小区业委会部分地面停车费费用。

【律师分析】小区地面停车费收入属于小区的公益性收入。在扣除物业公司相应的管理成本后应归全体业主所有，所以，法院认为：小区业委会要求全额返还地面停车费收入，没有依据；而“赛福莱”辩称停车费已全部用于管理人员的工资及支付税收，也缺乏相应证据，不予采信。最后，法院酌情剔除管理小区地面停车成本，部分支持业委会的要求是有法律依据的。

小区的公益性收入一般包括广告费、地面停车费等。广告一般是设置在小区的电梯间内或者小区的其他公共部位，地面停车占用的道路也是小区的公共部位，故这些广告、停车收入是基于占用小区的公共部位所得的收入，故应归全体业主所有。当然，这里需要特别说明的是，按照《物权法》的规定，占用小区公用部位收益归业主所有，而养护、维修这些公共部位、附属设施的费用也应由业主缴纳的维修资金来承担。

【对应法条】第七十四条第三款占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

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