购买第二套房首付四成五大影响 提前还款现象将增加

9月27日晚，央行、银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号），传闻已久的提高首付款比例的政策终于尘埃落定；文件要求“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”；该文件的出台实施有助于挤出投资性购房需求，特别是有助于抑制投机性购房需求，从而有利于缓解市场供需矛盾，平抑房产价格。具体来说将对二手房市场产生五大影响：

一、市场交易量可能出现一定回落

从359号文件中可以看出，央行、银监会保护首次自住性购房、抑制投资性购房的意图非常明显，对于购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，仍然执行首付2成的比例，90平米以上的，执行首付3成的比例；这一政策并没有发生变化，对于购买首套用于自住的消费者并无影响；真正影响的是贷款投资多套房产的投资者；当前北京市二手房投资比例约为12%左右，市场仍然以自住需求为主，虽然投资性需求因此受到一定的抑制，市场交易量会出现一定的回落，但是以自住为主的北京二手房市场并不会因此出现大幅震荡。

二、价格会得到一定的平抑

359号文将对房价起到一定的抑制作用；这体现在降低了房价上涨的推力以及房源的增加；首先，近两年房价的快速上涨，除了供不应求这个主要因素外，投资者以及投机行为也对房价的上涨起到了推波助澜的作用，而在投资性需求减少后，投资对房价上涨的推动将会明显减弱，这有利于房价的稳定；其次，由于投资风险及持有成本大幅上升，投资者原本可以投资4套而后只能投资3套，这样相当于增加了1套供应；同时，部分投资性房源也因投资风险增加而释放到市场上，从而使得可售房源增加，在一定程度上可以缓解市场供需关系，使价格得到一定的抑制。

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