房贷新政落地：房地产股票不降反涨 开发商底气足

缘起土地供应节奏失调

“新房供求严重失衡，很大程度上缘于最近一两年的土地供应节奏出问题。”北孚地产研究所所长刘光东认为。

从绿城的新江湾城地块到苏宁环球的163地块，上海土地供不应求导致的抢地风暴还在继续，土地价格的涨甚至超出了不少尚未涉足上海房地产的“圈外人士”的想象，这其中包括了黄光裕。

同样是在26日，普陀长风生态商务区4号东南地块竞拍，黄光裕败给了上海一家并不知名的企业——上海志成企业发展有限公司11.04亿元、楼板价约16456元/平方米胜出，成交价则是挂牌起始价的3.5倍。

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“最近三个月，上海的地价涨的非常厉害。市中心几乎无地可供，而仅有的个别市中心地块入市，必然会引起开发商的哄抢，价格随之走高。”刘光东分析，这些稀有的市中心地块恰如“星星之火可以燎原”，一个点带动了整个区域地价的攀升。

另一方面，大量的土地囤积在各类企业手中，无法形成供应。

有知情人士透露，就在最近的两三个月中，政府有关部门为了落实“控增逼存”，加速发放拆迁许可证，意图尽快推动因拆迁产生的存量地块入市，但效果尚不明显。

一个不争的事实是，自2004年以来，上海市中心城区至今没有公开出让过一幅纯商品住宅用地。

上海市房地局一位部门负责人这样告诉本报记者：“一是确实可供出让的土地资源在日渐萎缩；二是大量存量土地囤积，地方政府面临两难，已经不敢也不能再大规模供应土地。”

“仅有的少量供应高价出让，带动了区域地价高涨，囤地的企业更有了继续囤下去的动力。其实，这些土地，如果严格按照相关政策，10块中有9块应严格收回，但并没有这样做。”这位房地局部门负责人直言。

“1992年-1998年，上海各区地方政府没有严格控制土地出让，基本上是只要报上去的用地申请都批了，大量土地落入企业手中；1998年-2001年，开始有所控制，但每年出让的住宅、商铺、办公三类经营性用地都在2000公顷左右；2002年开始意识到土地不够用了，土地供应日渐萎缩。”上述房地局人士说。

而上海中原地产研究咨询部经理马冀分析，市场呈现供不应求的状态主要有三方面原因：其一，住宅用地供地不足造成今年的上市量不足；其次，90/70政策的实施导致了开发商纷纷要修改规划，供应放缓。

对此，刘光东认为，在很大程度上，90/70等政策的突然性打乱了市场的供应节奏，加上前两年上海宅地供应出现“真空”，导致了2007年及今后很长一段时间内市场供求关系的严重失调。

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