广州高端住宅分散 上升空间巨大

由于各地房地产市场所处阶段、区域经济特色和置业传统的差异，每个城市的楼市均有各自独特的发展情况。其众多细分市场的表现也各有不同，而各城市热点细分市场的类别和表现也蕴藏着丰富的信息含量。
可以为我们深刻把握当地房地产市场提供研究样本。

重点城市热点细分市场

广州•高端住宅

天津•高端住宅

合肥•小户型

南宁•别墅

西安•二手市场

近年来广州高端住宅市场供需两旺，高端住宅产品销售速度和成交比重越来越大。并且在老城区之外出现了如珠江新城、华南板块、奥体科学城等新兴高端住宅板块。而高端住宅市场的迅速发展和升级，也给楼市带来不断上调价格的空间，成为拉升广州住房均价的一大动因。

广州•高端住宅

广州高端住宅市场发展现状与趋势

高端住宅可以通过官方对普通住宅的界定来反向定义：小区建筑容积率在1.0以下，单套住房建筑面积144平方米以上，实际成交价格高于同级别土地上住房均价1.2倍以上，即低密度、大户型或高单价。

从市场的角度来看，主要在以下几个方面具备足够条件支持：地段处于城市传统中心地段或城市重点规划建设区域，如珠江新城、琶洲；拥有稀缺性生态环境或景观资源，如江景、湖景、山景、公园景等。同时产品设计上充分考虑资源利用最大化；注重整体规划设计，产品打造讲究居住的舒适性和合理性，同时融入一定的创新和奢华元素，如汇景新城；在同片区、同类型物业中价格处于标杆位置，并保持持续的升值能力，如：汇景新城、中信君庭、光大榕岸、誉峰。

发展状况

高端住宅板块分散

核心价值因素多元

广州商品房市场发展走在全国前列，经历了八十年代的萌芽阶段，到了九十年代，广州市场进入快速成长期，市场规模迅速扩张，销售对象以外销为主。当年淘金路板块一栋栋高楼拔地而起，也标志着广州高端商品住宅开发的序幕拉开。根据市场的发展特征，大致可将广州高端住宅分为四个发展阶段。

通过研究发现，广州高端住宅的市场演变具有以下三点特征：

分布格局广泛化

最初集中在五羊新城、淘金路，然后到二沙岛、东风东、天河北、滨江等市中心、后期南湖、珠江新城、华南板块、广园东等新兴区域也相继出现了大量的高端住宅。现在，南沙、科学城、山前大道等郊区也迅速崛起。分布格局由市中心向新区扩展，与广州城市规划版图的扩宽和市政基建力度的加大密不可分，预测这种趋势将更加明显。

核心因素多元化

核心价值及楼盘卖点由早期的区位地段、生活配套、港式风格，再到生态环境、景观资源，到现阶段的产品创新、装修标准、物业管理，综合素质等，核心因素更多元化。

购买客户自住化

由于广州毗邻香港，早期港、澳、台客户占据广州高端住宅的绝对主力，以投资和短期度假为目的。自亚洲金融风暴后，这一局面发生改变，而且随着广州经济的快速发展，本地人成为主力军。现阶段外地高收入新移民、珠三角经商人士、广州本地换房客成为高端住宅的主流客户，据我司统计，高端客户以自住为主要目的比例达到九成。

发展趋势

调控政策成为近期利好

城市发展带来持续需求

政策影响

近年政府对土地、资金的严格控制使土地成本和开发成本上升，同时发展商更珍惜手上的土地资源，导致市场供应量减少，发展商提升产品质素追求更高利润。

另一方面，对消费的抑制政策无疑对中低端市场影响更大；政府对于豪宅以及大户型的严格限制使人们对其升值前景更为看好，在需求的支撑下发展商普遍向中高端市场靠拢。

目前对广州高端住宅市场影响较大的政策有：

1、 90/70政策的实施，对高端住宅市场影响最深远，由于现时高端客户需求以大户型为主，90/70的落实使未来的供应产品结构逆转，需求可能因此受到极大抑制；由于大户型产品未来供应大减，预计以大户型为主的高端住宅价格将放开，并进一步拉大与普通住宅的价格差距；由于户型受限，产品创新、综合质素提升将越来越重要。

2、 停止别墅（独立别墅）用地供应，未来独立别墅更显珍贵，价格上涨；未来联排别墅、类别墅将大增。

3、 人民币升值以及限制外资的一系列政策，人民币升值使外资涌入国内市场投资房地产，限制外资政策出台目的是抑制外资在国内房地产市场的投机炒作，对高端住宅市场有一定的影响；广州高端住宅以国内需求为主，因此对广州影响相对有限；广州政府执行力度，买家的规避方法都会削弱其效果。

4、 非普通住宅契税加倍、非普通住宅开征土地增值税、银行加息等，目的在一定程度上抑制高端住宅需求和投资，但与旺盛的需求相比，其影响程度非常有限。

供应格局

广州城市格局由“单中心”向“多中心”转变过程已全面铺开，功能定位、产业带动、市政投入、土地供应都为城市格局变化赋予了充分的内涵，促使各板块的价值快速上升，高端住宅版图随之扩宽，未来开发前景广阔，以下通过土地量对各主要板块开发空间作出判断：

广州传统高端住宅板块仍然具有很高的投资价值，但从开发用地量判断，只有原东山/越秀、珠江新城、汇景新城、南湖四个板块高端住宅供应量最大。

广州新晋高端住宅板块保持良好的发展势头，投资价值逐步增强，从开发用地量判断，除琶洲-赤岗、新滨江板块外，其它区域（板块）未来的高端住宅供应量都比较充足。

需求前景

目前，广州强烈的刚性需求和殷实的购买能力无疑对高端住宅形成最真实有效的需求，高端楼盘受到市场追捧。预测广州高端住宅需求潜力将进一步显现，以下从几个主要的宏观层面进行展望：

1、 城市新定位加强广州对国际资本吸引力。

广州的城市定位从最早的广东省会、珠三角经济中心，发展至2003年的泛珠三角龙头城市，2007年广东省第十次党代会明确：“广州要建成带动全省、辐射华南、影响东南亚的现代化大都市”。

广州的最新定位体现了其未来国际化发展的趋势，以及在国际城市群中的座标。近年来广州与东盟的贸易发展尤其迅猛，2007年1-5月广州对东盟出口总额达9.5亿美元，同比增长24.5％，再加上2010年亚运会的举办，广州对东南亚的影响和辐射能力将进一步增强。

截至2006年底，世界500强企业中151家在穗投资，投资额累计113亿美元。

国家2007年发布统计数据表明 ，外国人在中国就业广州第三。随着广州经济的快速发展和产业的更新升级，相信未来会有更多境外企业在穗落户。按照国际经验，城市在大大加强对国际资本投资吸引力的同时，随之而来的境外高端购房客和租房客的数量亦会大增。

广州毗邻港澳，港澳人士一直占据广州高端住宅市场的重要位置，这些都为广州未来的高端住宅需求奠定了坚实的基础。

2、广州民营企业主数量快速增长。

民营经济已成为广州经济发展的重要力量，2007年一季度，民营经济实现增加值477亿元，占全市GDP32%，比去年同期增长13%。对全市GDP增长贡献率31%，拉动全市GDP增长4.1个百分点。

广州经商环境保持良好，2005年末，广州市民营企业达到112371 家，比2004年增加12511家。从全国四大城市来看，广州市民营企业规模与北京、深圳水平接近。

民营企业主向来是广州高端住宅购买的第一主力军，广州民营企业的快速发展，也加速了企业主的数量及其个人财富的积累，粤商荟萃，强大购房需求不容忽视。

3、居民换房需求占主导，对高端住宅需求增加。

2006年以来广州市主流消费群置业的主要目的仍然以自住型为主，投资客户不足8％，显示出市场的刚性需求和健康环境。

随着新一轮换房周期的来临，购房者结构中换房客已占绝对主导地位，比例达64％。这群客户的家庭有殷实的财富积累和稳定收入，对居住素质有较高要求，且置业经验相对丰富，对高端住宅需求强烈。

但是“90/70”政策可能将抑制部分高端住宅需求。据合富辉煌统计，高端潜在客户需求的物业建筑面积集中在151-300平方米之间，合计比例高达85%，基本上很少需求90平方米以下单位。

未来供应将以90平方米以下单位为主，与现时高端客户需求错位，可能将抑制部分高端需求。

因此，预测未来高端客户的购房策略可能：高成本购买大单位、购买可打通的中小单位、购买相邻的一大一小单位、转向二手市场……

价格趋势

广州现售顶级豪宅价格在2-3万/平方米，只相当于京沪深的1/2至1/3。顶级豪宅价格的高低与城市地位、辐射力和经济实力密切相关，广州城市地位虽略逊，但经济实力强劲，楼价的巨大差异彰显广州豪宅价格的上升空间。

广州楼价自2004年以来开始大幅上涨，年均增幅在20％左右，高端住宅是引领楼价走高的主要力量；
2010年亚运的举行是广州城市发展飞跃的节点，未来几年的城市建设力度加大，城市价值的提升将带动房价跃升。

政府对于高档住宅以及大户型的严格限制使购房者对其升值前景更为看好；同时，广州居民进入换房期，对高端住宅需求旺盛，供应减少使其更显稀缺。

因此，预计高端住宅的价格将放开，并进一步拉大与普通住宅的价格差距。

珠江新城在目前广州高端住宅市场占据独特地位，不仅是目前广州高端住宅最热门板块，并且成为广州楼价第一座标。预计2010年前基本建成融行政、金融、贸易、商业和文娱等功能为一体广州21世纪CBD。CBD的聚集效应为区域房地产发展带来持续动力，同时为区域吸聚庞大的高端购房群。2007-2008年住宅开发迎来高潮，且高端住宅开发成为绝对主流。伴随各项规划的实施和落成，珠江新城住宅均价由2003年的7000-8000元/平方米上升至2007年15000元/平方米以上，四年间价格翻了一番，目前销售情况也相当理想。

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