任志强：政策性的囤地造成“疯狗抢骨头现象”

计算开发企业论个数，政府出让土地时论宗数，统计出让土地面积时论平米，买卖房屋时论套数，中国丰富的语言文字让人们无法将这些不同的单位放在一个公式里加减乘除，因此出现了以不同单位计算出的供求关系，似乎也都有各自的理由。

比如各级政府在向市场供应土地时都用总供给量为多少公顷计算，并认为这么多公顷的土地中规划了这么多的可建筑面积，于是得出了一个总的土地供给量可以满足市场中的房屋供给的结论，并奇怪为什么这么多的土地供给仍会让土地的价格暴涨，为什么供应了大量的土地市场中的房屋仍供不应求，也相应的得出了开发商捂盘惜售的结论。

一个城市中有多少家开发商政府通常都不太关心，也许认为越少越好管理，越大越有实力越好管理。如果一个城市中只有几家大的开发企业，那就想掐谁掐谁，最容易管理了。于是城市中招拍挂的地块越大越好，这样就可以将小公司挤出去，并且可以降低政府的交易成本，并获取更大的收益。

就像银行总是嫌贫爱富，最愿意和有实力、有信誉的大公司打交道一样，一个大企业几个亿的一笔贷款审查容易、监管容易、办理手续的信贷成本也最低。如果将这几个亿的资金切成几百万一笔的业务，那要增加多少人力、物力、纸张成本啊，监管起来也麻烦的多。

但如果一个城市有上千家开发企业，而供给的土地却有几十宗，那么就一定是几十家或上百家企业抢一块骨头，就不得不将土地的价格炒高，也总是有大量的企业拿不到土地，受惠者只是少量的公司。

当一个企业拿到了大块的土地，如长沙市92亿元的几千亩土地，这个企业再有实力也不可能将这几千亩土地同时开工建设、同时投放市场。无形中这几千亩土地就在政府而言供给了市场，对市场而言看不到房子的供给量，对企业而言要分期规划、分期建设，可以慢慢的等待土地的升值。政府在用大块土地的一次性供给的政策为开发商提供了土地囤积和捂盘惜售的游戏规则。

十万平方米以下的小盘或十多万平方米的单体楼大约都会一次性的整体开发与建设，但超过二十万平方米的地块大约都是分期开发与建设的，尤其在较小的二、三线城市更是如此，那么为什么政府不能将成片的土地分成合理的一次性开发建设的规模供给呢？

在迪拜曾看了多个城市新区的规划，也询问了土地交易的情况，所有的区域规划都是由国王或政府主导的开发商完成的，并且负责完全全部的道路等基础设施。于是每个地块的面积就局限于一个单体楼座的范围（或一个组合项目），投资者可以选择一个或几个地块组合的开发方式。但实施的计划则是按每个地块提出要求与限制性条件的，这样就保证了同步开发建设的速度，防止出现道路不通、局部楼盘建，一些楼盘在交付使用时另一些楼盘仍在建设中的问题。从空中可以清楚的看到数百万平方米或更大规模的小区都是同步建设的，虽然每个单体楼都可能是不同的投资商或组合的投资商，但却不会发生非同步建设的情况。

这种供给与管理的方式可以让向市场供给的土地，在供给的同时就能预知向市场供给房屋的时间和小区竣工的时间，同步投入使用的时间（虽然仍有先后但时间差距不大）。不会造成名义上的土地已供给了市场，但实际没有有效的利用，或说房屋的供给是分期分段并滞后了有效供给的周期。

但这就要求供地的一方要有更详细的修建性和一次性完成基础设施的能力，使每个地块的功能和规划成为可能。不是由开发商去完成规划，而是开发商完成单体或组合体设计，这就对供地方提出了更高的要求。这种要求更多的不是靠政府的智慧，而是靠政府调动市场的积极性，让市场的竞争产生出更符合市场要求与实际的规划，并给投资者适度的自由权，让大、小的投资商都能发挥各自的优势与积极性，共同产生合力的作用完成整个区域的建设。正是这种更细分的竞争反而让一个区域之中形成了百花齐放的争艳，不但让单体的设计更具特色，也让区域内的建设更加有序和有效。这种竞争同时可以打破垄断、打破捂盘现象、打破分期建设与开发的政策性囤地行为。

如果开发企业的数量众多，而土地供给的数量从宗数上来对比是严重的不对称，那么也许增加土地的宗数更合理的切块供地是个缓解生存矛盾的出路。

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