搜房直播：鲁豫有约--2007武汉融科·天城高峰论坛

我觉得在这个问题过程之中，天城也是这样的，天城不光是我们的天城，也是你们的天城，我们共同维护天城的利益，使得价值不断上升。

[陈鲁豫]：我觉得一件事情有尽善尽美的心情，但是不一定百分之百尽善尽美，但是售后是什么态度很关键的。就是你的态度是什么，这个特别特别重要。大家都在武汉市场打拼，对这个市场有一些什么看法？现在和未来有一些什么看法？专家你是很有经验买房子的人，给底下广大的准业主一个指点，就是将来的市场会怎么样？

[陈继勇]：应该说从武汉的房地产走势来看，目前现在的价位跟武汉市的人均GDP的收入应该是基本持平的。我记得在2004年8月份大华世家到这里来也是请我做了一个活动，也是开盘的时候。我当时是湖北省房地产研究会的会长，我当时说武汉的房价还没有到位，因为价格与武汉市的人均收入水平不相匹配。

同时，现在政府对地盘的控制和拍卖实际上也对房价起了一定的作用。大家经常谈到的面粉比面包还贵，说白了就是地价的问题。因为地价是政府在拍卖，作为政府基本上第二财政收益，政府也通过对地皮的拍卖加强城市的经济调控能力和对一些项目的支撑能力，政府没错。但是怎么来协调这两者之间的关系？我觉得我们的房地产开发应该要分层，有些是对一般的住民，就是居者有其屋，不能说老百姓基本的房子都没有住的，但是现在像我们融科·天城这种价位是六、七千块钱一平方，一般是白领，就不是一般的居民了，一般的居民恐怕要买这个房子是比较困难的。

当然这个房子的价位如果是我来买，因为我毕竟在大学里当了二十年的教授，我肯定有这个支付能力，但是一般老百姓没有这个支付能力，所以房地产开发要分层。但是价格像现在这么涨下去肯定有问题的，但是不涨也是不可能的。

[陈鲁豫]：这个话的理解涨是肯定的对吧？周晓华同意吗？你来武汉应该是第四次，所以基本上有一个认识了，给大家指点一下未来是什么样的。

[周晓华]：融科·天城这个项目我上午看了一下，我们看武汉房地产的发展更多会从城市的发展来看，实际上因为武汉属于二线城市，区域中心城市。像这种城市为什么最近比如说从去年到今年会涨这么快？不光是武汉，实际上成都、重庆，包括厦门、福州、南昌这些城市都在涨幅比较大。原因是什么呢？我觉得我们当时在深圳有一个叫珠海现象，就是珠海在前年的时候应该房价也是四千多，包括看海景的，实际上现在有一万多了。我当时问为什么涨这么快呢？第一个像中国的城市化为了方便往往是先开发郊区，因为郊区土地成本低，拆迁成本也低，所以首先是向外，但是向外过了以后实际上返回向内，就是城市内城的开发。武汉现在内城的开发才刚刚开始，我觉得这是很重要的一个节点，就是城市复兴或者是城市开发才刚刚才是，这是很重要的一个节点。

第二我之所以说融科·天城这个项目在我们来看属于城市豪宅。陈教授可能是低密度的，我们算资源性豪宅。而且正好内城进行开发，因为深圳也经过这样的过程，就是由外返过来向内，城市里面回到头还是城市资源的分配问题，就是所谓的叫教育、医疗、卫生包括购物等等这方面实际上是一个城市资源的分配。目前在中国这些城市里面，这些资源最好的地方还是在城市的中心，所以当时深圳在去年房价涨的时候，很重要一个原因是因为很多住在外面的人觉得不方便，又重新回到城市中心来居住。我觉得这是一个看武汉的市场，所以我估计未来武汉城市中心的改造和开发在今年到明年甚至后年我觉得还是一个主流。

所以我说它是一种新的生活方式，原来住的可能是七层的房子，没有物业管理，户型也不好，也没有商铺设施。现在可能通过整体的改造，大规模的改造会有良好的物业管理，良好的商业服务，包括电梯，包括景观，我们为什么说是生活方式的重新改变呢？现在二线城市所进行的运动全是这种重新定义内城的生活方式和价值。所以我是这么看的，涨不涨我也不太清楚，但是未来这几年还是客户第一种选择在城市中心买房。

[陈鲁豫]：城市中心一定会有升值的空间，会涨的。不给一个肯定答复，你要说吗？郑总，你没有。我想听听王总的意见。

[王基平]：我想房产的价格其实是市场正常的反映，我也没必要预测价格会怎么涨。我想从土地价值来说，本身城市中心的土地将来会越来越稀缺，它的拆迁成本也会越来越高，从本身国家对土地的控制，对农用地的控制各方面都会越来越严，这本身就决定了城市中心的土地价值它现在已经远远大于房子本身的价值。以前可能我们武汉的房地产土地的成本占总的房产成本30%左右，现在可能是倒挂了，可能土地成本占大头。我们看房地产的价值，现在更多的我们除了关心它本身房子品质也好，材料也好，绿化也好，环保节能也好，其实大头我们要看它的土地价值。

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