搜房直播：鲁豫有约--2007武汉融科·天城高峰论坛

上海现在也在往这个方向走，但是走起来比较难。因为你回答不出比如说长三角谁代表金融的窗口？谁代表文化的窗口？就很难讲出。这是我们称它叫城市分工。这个城市分工跟房地产关系大不大呢？非常大，我现在给大家报一个数据。目前在惠州买房的40%来自于深圳，现在深圳人一到惠州，到珠海去都很欢迎，为什么？去投资了，这就是城市在融合。武汉作为一个区域的中心城市，目前也是面临这个现状，实际上8+1讲白了就是要把城市的分工做得更合理。

像环渤海我们感觉不到这个，比如说石家庄和北京有什么关系，没有关系。太原和北京有什么关系吗？没有关系。除了把小孩送到北京上学以外其他没有什么关系。所以这就是目前中国未来几年要经过的城市分工。

第二个就是在二线城市发生的变化，我们称它叫都市的融合。就是说一个城市内部要进行功能化的分解，我们经常会说中央商务区、中心商业区、居住区包括副中心，这些实际上是城市内部进行分化。深圳现在已经完成了这种分化，比如说宝安，那就是深圳的副中心。龙港就是深圳的副中心，福田就是中心区，就是城市的内部正在进行规划，功能的分解。这是对房地产发展带来的最大的机遇，我举个例子，比如说武汉以前我买房子可能会说江边的最好，但是如果你城市功能开始分化的时候，江边的房子可能会跟城市中心的房子一样贵，也可能跟中央居住区一样贵，现在深圳出现了宝安中心区房子和深圳中心区房子一样贵，为什么呢？这就是城市内部开始分化。这个是我们很看重的城市化的发展对房地产的趋势一个影响。因为可能跟开发商比较紧密，跟置业者也比较紧密，希望大家买房子找地你就瞄准这个方向。

第二个我觉得对中国房地产未来发展一个因素是什么呢？就是人口。这个我们要感谢毛主席，就是没搞计划生育，如果搞计划生育我们现在还麻烦。人口因素是决定房地产很重要一个因素，我们当时估计在2020年中国的人口达到高峰，2030年到日本目前的阶段，就是老龄化。因此对我们的发展来说我们预计未来十多年是一个叫黄金十年。为什么呢？因为是庞大的需求。这个就是我们对全国房地产趋势的一个判断，一是人口，第二个是城市的分工跟都市的融合。当时深圳我记得在几年前做规划的时候确立的人口是三百万，但现在是1300万，基本上全部是住满了，当时谁能想象，谁也想象不到。

这个是我们对全国房地产趋势的一个判断，就是说一线城市正在演绎香港的故事。二线城市正在演绎一线城市的故事。

第二个关于武汉未来房地产发展，我就讲两点体会。第一点就是武汉目前的城市发展处于什么阶段？我们现在处于什么位置？我觉得这一点很关键，因为这是参照系的问题。我们研究武汉的历史很有意思，在世界上把城市的发展分为几个阶段，武汉实际上最早起家大家老说武汉市是码头文化，实际上武汉市最早称为码头城市。就是这个城市的布局是沿着江，跟长沙一样。长沙最繁茂的商贸区就在湘江边上，所以武汉以前是码头城市，就是所有的布局沿着码头，沿着江。到第二阶段可能就变成车站城市，就是说火车站成为城市最重要的地方，深圳也是的。作为武汉不就是武昌车站吗？围绕车站进行城市的布局，最现实的例子就是天津，天津的火车站选的位置现在一看不太好，当时是围绕火车站建城市。这叫车站城市。

再往后走就是武汉现在的城市状况，就叫做多中心。多中心的城市一定要有一个前提条件，就是轨道交通。现在的成都、长沙、武汉这些二线城市包括南京都处于这个阶段，我们称它叫多中心。轨道交通将改变这个城市，这个作用是太大了。否则我们提这么多年的生活圈，工作圈，5+2等没有轨道交通都扯淡，不可能。所以有了轨道交通以后才能够实现工作圈、生活圈。

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