2007年8月武汉市场形势报告

二、8月全市商品房销售监测（8月1－8月31日）

1、三大成交指标继续攀升，相比7月涨幅均在20%以上

成交总套数：8月共成交商品房15907套，较7月13124套增长2783套，增幅为21.2%，较上月增幅7.954%上涨13.25个百分点；

成交总面积：8月共成交商品房180.66万㎡，较7月143.05万㎡增长37.61万㎡，增幅为26.3%，较上月增幅4.1%上涨22.2个百分点；

成交总金额：8月商品房成交金额为88.11亿元，较7月72.93亿元增长15.18亿元，增幅为20.8%，较上月增幅13.37%上涨7.43个百分点。

2、本月成交均价所有回落，跌至5000元/㎡以下

成交均价：本月商品房成交均价为4877元/㎡，较上月下降221.21元/㎡，降幅为4.3%，其中武昌区成交均价最高为6118元/㎡，其次则为东湖高新区与汉阳区，分别为5554元/㎡、5394元/㎡.究其原因，主要是因为：

武昌区作为全市高端市场的主战场，价格已经远远超越汉口居于全市最高水平；

而东湖高新区主要得益于所属光谷区域楼市价格的提升，至今年初以来光谷楼市价格一直呈高速增长状态，目前在售项目价格基本都在5000元/㎡以上，因此带动整个东湖高新区价格也急速上升，居于全市第二位；

汉阳区价格涨速较快的原因一是由于目前在售项目均位于汉阳大道沿线，地段附加值较高，二是由于锦绣长江的灯塔作用，因此带动整个汉阳区价格涨势快速，本月居于全市第三位。

下降原因：本月成交均价下降的主要原因，在于东西湖、后湖等房价较低的区域交易量明显上升。如在全市成交套数与成交面积的排行榜中，后湖所在的江岸区与东西湖区分别名列第一与第三;而在成交均价方面，这两个区域则分别排列第七与第九。

3、各区域供求关系分析

从上图的对比中可以看出，11大行政区中，除了青山区与洪山区供需比较大，超过10以外，其余几个区域尤其是主城区的供需比基本相当，供需比均在5上下徘徊。

而青山区之所以供需比与其它区域差距较大，是因为该区域市场供应少，备案数据受个盘影响较大，有一定滞后性所造成的;而洪山区供需比较大则是因为区域覆盖面积广，中心城区与偏远区域均包括在内，因此各项目地段差距较大，如位于中心城区的销量较好，而位于偏远位置的项目销量较差，因此造成区域整体供需差距较大。

4、各区域成交套数、成交金额、成交面积前三甲分析。

从成交套数上看，全市11大行政区中，位于前三位的分别是江岸区、武昌区与东西湖区；

从成交金额上看，全市11大行政区中，位于前三位的分别是武昌区、江岸区与汉阳区；

从成交面积上看，全市11大行政区中，位于前三位的分别是江岸区、武昌区与东西湖区；

从上面的数据对比中可以看出，江岸区与东西湖区在成交套数与成交面积上优势明显，主要原因在于：

江岸区所属的后湖作为城运会的主会场，交通、教育、医疗等各项市政配套设施迅速完善，而且在以东方明珠等项目对其进行汉口第六大道的强势推广下，区域居住价值得以较大程度的提升，区域未来升值潜力看好，而其原来价格洼地的现实使其迅速成为购房者的首选目标，因此交易量上升明显;

而金银湖区域随着银湖翡翠项目所倡导的空港片区概念不断的深入人心，区域价值也在迅速改变，另外，随着万科、金地、恒大等品牌实力开发商的先后进驻，尤其是万科收购高尔夫城市花园后，使得购房者对该区域未来潜力更具信心，从而带动区域销量大增。

5、以金银湖为核心的东西湖区交易量上升显著，成为本月的热点区域

从本月的楼市交易指标中可以看出，金银湖所在的东西湖区本月成交套数与成交面积分别占全市成交总量的13.3%与13.5%，仅次于江岸区居于第二位，超过了江汉、武昌、桥口等中心城区，区域楼市活跃，其主要原因表现为：

楼盘集中上市。万科·高尔夫、沿海赛洛城8月25日集中开盘，推盘量达800余套；

价格的上涨。相比较7月，区域楼盘价格均有不同程度上升：

万科·高尔夫：收购前后，价格上涨近1500元/㎡（即由4200元/㎡上涨至当前5700元/㎡左右）;

赛洛城：开盘前价格仅3600元/㎡，开盘以首付一成的付款优惠取得销售开门红，现取消该付款优惠，当前多层4400元/㎡、小高层3800元/㎡，上涨200-800元/㎡不等;

万科西半岛：由4100元/㎡上涨至4500元/㎡左右，上涨400元/㎡;预计9月底推出的5栋（小）高层房源价格释放为4800元/㎡;

推广力度的提升：除万科·高尔夫、沿海赛洛城开盘阶段集客解筹需要而加大推广外，耀江·丽景湾、金地金银湖项目也相继采取软性推广，释放项目相关信息。

典型楼盘成交量进一步释放。万科旗下两个楼盘西半岛及高尔夫城市花园分别成交近200套、110套，之前一直销售不畅的沿海赛洛城8月重新开盘，在巨大的推广攻势和特殊优惠的付款方式的双重刺激下，成交400余套，而长期保持区域价格高位的银湖翡翠在平销情况下，销售107套。