楼市:政策不少了 可就是打不着“七寸”（图）

仅靠加息、提高首付或征收物业税来降房价，能真正收效吗？

中国人民银行今年第四次加息悄然而至。密集加息传递的“紧缩”信息对房地产市场意味着什么，尤其在房价连续居高不下的情形下？

在部分大中城市房地产价格持续快速攀升的背景下，如果联想到此前的关于央行将提高住房贷款首付比例的传闻，以及有关专家学者提出的尽快开征物业税、取消期房销售制度、抑制住房投资需求等建议，是否意味着新一轮的房地产调控又将拉开帷幕？

两年多来房价调控政策频出，房价却“越涨越快”。（图片资料）    　

提高首付能否抑制需求？

对于由研究机构提出的“住房贷款存在一定风险，提高首付比例”的政策建议而演化为的“央行将提高房贷首付”的市场传言，虽然央行有关人士已经作出房贷政策无变化的说明，但是，有专家指出，在央行已经进入加息通道而房价又持续飞涨的情形下，防范金融风险，调高个人房贷首付比例也并非不可能。

上海财经大学房地产经济研究中心主任印坤华教授却并不这么认为。在他看来，最近一段时间，主要是美国的次级抵押贷款出了问题，有把房贷风险放大的倾向。次级抵押贷款是指由发起抵押贷款的金融机构向信用较差的客户发放的购买房屋的抵押贷款。“而我们现在房贷不存在次级抵押的问题”，印坤华认为，“目前中国的信贷资产里，实际上房贷是最优质的资产。而且，房贷的不良贷款率也是最低的，在1%以下”。

尽管有媒体报道在深圳有银行已经提高了房贷首付比例，但从《瞭望》新闻周刊了解到的情况看，北京、上海等地并未调整。据上海媒体报道，上海银监局相关人士指出，首付款比例应依据贷款人还贷风险确定，不宜一刀切。

其实，关于提高房贷首付的传闻并非首次。在2006年5月，面对井喷一般的房价，市场曾经传闻，央行将提高首付比例。而据媒体报道，央行早在2005年就已经向各商业银行发文，要求针对第二套住房购买者提高首付比例。

在中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌看来，提高第二套房的贷款首付，抑制投资性的需求，是有必要的，而且国外也是这么做的。但是，作为自住性的第一套房，如果提高首付，等于提高了一般消费者的购房门槛。

事实上，恰恰是这部分“一般消费者”对房贷首付、对贷款利率最为敏感，而提高首付比例并不会成为一些住房投资者的负担。一位在某房地产公司担任经理的朋友告诉本刊记者，“买我们房的人大部分首付都超过50%。”这位朋友所在公司开发的楼盘在北京五环外，每平方米价格过万。

对于市场流传的“央行将购房首付款比例从目前的最低两成，提高到四至五成”的说法，印坤华认为并不可行。他指出，上述“2005年提高第二套住房首付比例”的政策执行并不力，其重要原因在于银行吸收存款，目的就是要把存款贷出去赚取利润，而房贷是优质资产。只要是规规矩矩做的房贷，就没有那么大风险。很多风险都是由于内外勾结骗贷引起的。关键是要分清投资性需求和自住性需求，否则，政策一刀切，不但执行效果会大打折扣，还会打击普通老百姓合理的住房需求。

税收还是利率更有效？

从近年来调控房市的重要手段之一的利率调整来看，收效并不显著。2004年10月和2006年4月央行先后两次加息，2005年3月央行取消房贷优惠利率，再加上今年4次加息，5年以上房贷利率已由2004年10月前的5.04%上升到目前的7.56%，提高了50%，力度不可谓小，但是，由于每次调整的幅度不大，“温水煮青蛙”已被证明为一个伪命题。购房者已经“麻木”了。而且，这种普遍撒网的做法，对抑制房价过快上涨缺乏针对性，收效自然甚微。

什么才是房价高企等日趋激化的楼市问题的有针对性的举措？目前各路专家学者的意见更多地集中在税收政策上。中国房地产业协会副会长朱中一在博鳌房地产论坛上建议，加速推进物业税出台，减少二手房流转环节的营业税；国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组建议，选择部分问题比较突出的城市作为试点，尽快征收物业税，抑制商品房的投机性需求，以缓解供求紧张的矛盾，从而达到抑制高房价的目的。

从国外的经验看，许多国家也都把打击投资性购房作为控制房价的重要手段。购房者必须向政府交纳多种与房屋有关的税，如地皮税、住房税、空房税等。

由于高税收的存在，投机炒房者几乎无利可图。市场分析人士建议，要有效抑制房价，开征空房税(迫使现存的大量空置房进入市场，增加供给，降低房价)和累进税(让炒房、囤房无利可图)。

但是，作为一个新的税种，物业税的推出还有很多基础的工作要做。比如，对物业价值如何评估、税率如何设定等。有关部门在制定相关政策的时候会非常慎重，其推出还需要一定的时间。

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