房价猛涨租金不变 买房30年收回成本值不值？

二手房市场出租行情不理想

北京中原三级市场部研究中心的分析人员给记者举了一个例子，望京地区慧谷阳光(论坛像册户型样板间)一套88平方米的两居室，市场单价为每平方米13000元，总价为114.4万元，目前这套房的实际租金行情在每月4000元左右，即使按开发商的算法，按理想的一年10个出租状态，用年租金除以房屋总价，即4万元除以114.4万元，回报率也仅为3.5%左右。如果按实际的净租金和总成本算，租金中除去物业费、供暖费、中介费等成本，净月租金在3500元左右；而房价加上1.5%的契税、2%的公共维修基金和装修费等，实际支出达到125万元左右，回报率更低。

之所以回报率低，主要是本市房价在明显上涨的同时，而租金却基本没涨。我爱我家市场研究中心今年7月的租赁分析报告显示:与去年同期相比，普通房屋租赁价格在一年内上涨了10%以上，而高端市场房屋租赁价格同比增幅仅为1.8%，也就是说房屋租赁价格上涨主要是普通租赁市场，高端租赁基本持平，甚至有些区域高档公寓还出现了租金持续走低的现象。以高档公寓比较集中的CBD区域为例，从去年年初至现在，一居室的租金每平方米下滑了500至1000元，如阳光100从以前的每月4500元下降到了每月3500至4000元，现代城(论坛户型)则从每月5000元下降到了每月4000元。高档公寓大户型的租金下滑趋势更加明显，月租金降幅达到1000至1500元。

高档公寓在租金下滑的同时，空置期也在延长。21世纪不动产统计显示，现在交通方便或热点区域的中小户型空置期还比较短，高档公寓出租空置期在3至4个月，部分高档公寓比较扎堆的地区空置期更长，如朝阳公园、燕莎等地区。

21世纪不动产最新的分析报告显示，目前，本市住宅的年平均回报率在4%左右，即25年左右收回成本。我爱我家副总胡景晖说:“对于投资房产来说，10至15年收回成本是比较理想的，20年还可以，25年甚至30年就要掂量掂量了。”

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