直播:青山建设二路市级商业副中心发展趋势研讨会

会议主持人

第二个我想将商业地产投资和住宅投资进行一下比较。如果和住宅投资形式相比较的话，商业地产投资也具有自己的一些特征。你比如说商业地产选址的局限性是很大的。只有沿街的交通比较方便的地方。另外一个商业地产规划设计的难度很高。在开发经营的过程中所受到的限制很多。在我们国家商业地产需要我们行业主管部门的审批。另外商业地产的价值高，但难以预计。它所受到的影响因素是非常多的。相对来说因为住宅主要是受个人和家庭收入来制约的。从这样的角度来说，有一些时候比如说家庭花了100万可以居住，而花50万也是可以居住的。假如说这个住房是用来自住，市场上其他的住宅以10%或是20%的速度来增长，对我这个家庭是没有多大的意义的。住宅是可以空转的，只要这个家庭能花的起价钱就可以投资。但商业地产不一样，我投资者将商业地产买下来之后进行经营，比如说花100万来做，是因为我预计商业地产可以超过100万的收益，也就是说商业地产可以在未来带给我们一系列的收益，到底能否带来这些收益呢？无论是投资者自己来经营或是租给租户来经营也好，你马上会发现商业地产市场的适应性以及它的价值能否得到真正的实现。这是商业地产和住宅投资非常大的区别。对开发商来说损失是什么呢？我们知道开发商所有的收益基本上都是要通过投资者的购买来实现的，如果说投资者投资的积极性受到严重的打击，作为开发商经营的环境可以说是非常恶劣的。当然还有其他的一些区别。
       

总体来说商业地产投资和其他物业，尤其是住宅物业的发展是相互依存的关系。我们知道改革开放以来房地产开发的发展主要是商品住宅的发展。商业地产的发展主要是近几年发生的事情。从1997年到2002年，国内的销售占整个销售额的7%，但随后国家商业地产发展的速度是非常惊人的。像2000年的增幅达到了40%，02年达到30%，从97年到2000年，我们国家商业营业住房的投资增长率为10.98%，但在2000到2004年达到了28.36%，2005年的投资额更是接近2000亿了。这说明商业地产的发展空间是非常大的。我们发现青山是非常引人注目的地方，每一年青山区所推出的住宅楼房非常少，有一段时间所推出的楼盘在整个武汉市各个主城区销售的住宅是很低的。但是随后青山区商品住宅的价格得到了迅速的增长。和武汉市平均住宅的价格差距越来越小。说明我们开发商已经敏锐的发现了青山区发展的空间。作为青山区是东攻西居，在青山区发展商业地产一方面可以依托接近30万的居民。同时这30万的居民还具有非常明显的特征，就是他们可以自我循环。这表现在它的产业基地在什么地方，而它的主要的地点也在青山区。所以在青山区发展商业地产可以说是具有非常好的前景的。

第二大部分我想从餐饮主题来谈商业地产的发展。我们国家的商业地产在投入的资金主要从国有资金的包干到民营资金的介入。在经营上以前都是国有企业包干了，然后到开发商和投资者分散经营的操作。我们可以暂且在这里将商业地产开发经营过程中所涉及到的经济主体分别设定为商业地产的开发商或是专业地产的开发商。随着这些经济主体不同，但都是面对同一个商业物业相互依存的。投资者为开发商投资源源不断的资金流。这个难点就在于如何挖掘商业地产的定位以及如何实现和挖掘它。但另外一个方面，虽然都是商业地产，但是经济的主体不同，关注的利益也不相同。突出表现为各个经济主体相互挤压对方的利益空间。我们以产权式的商业地产为例来说明。我们知道产权式地产是按照商业出售、投资经营来运营的。由投资者自己出资或经营商品销售，开发商以资金回笼或是套现为主要的投资方式。在这个时候专业的投资者不一致的时候，就会具备下面的特征。第一越是处于前面的经营环节的，商业地产更多表现为资产而非资本。我们知道很多的东西都是资产，像工厂里面有很多的资产，但这个资产并不是资本，资本是可以带来持续现金流的资产。这个时候只是资产而非资本，能否带来收益并不知道。

开发商的投资价值实际上就是中间投资者的成本，中间投资者的价值就是专业商业投资的成本。你投资的成本高了，对于后面的投资者来说意味着在相同收益的情况下，收益率就越低。收益率越低商业地产的投资价值吸引力就弱。

第三个作为开发商来说是希望早日把这种比较高的风险消除掉。那么中间的投资者所购买的是现货资产，但是却是期货资本。很显然开发商与国内投资者之间进行博弈，和我们国家现行的融资条件下，开发商理性的选择就是尽快套现而又获得最大的利润。虽然商业投资者可以减少投入来降低风险，但是国内投资者所承担的责任是不小的。就是将资产变为资本这样的责任。如果这样的投资者得不到以前所承担的风险和相匹配的收益，它的投资积极性就会受到打击。开发商的信用和资金来源会受到影响。从而影响整个行业的持续发展。当开发商、投资者和经营者三位一体的时候，虽然不存在我们上面所谈的三个方面的问题，而且开发商可以采取那种先商业、后地产的经营方式或是经营理念将开发经营落到实处。但是这其中也因为没有大型的商业项目的参与，会因为资金来源而影响它的发展速度和规模。所以商业地产是两个行业有机的融合，在经济主体多元化的格局下，前一个环节应该为后一个环节留有余地，我们的开发商除了从需求出发做好商业的调查之外，应该为后者，也就是各类投资者尽量的降低风险，或是提升各类投资者承担风险的能力。

从根本上来说要解决这样的问题，可以考虑变革我们商业地产的经营模式。通过只租不售，与专业的经营者实现我们国家商业地产在管理上的从集中到分散，再到统一的过程。甚至投资者可以考虑以间接的方式来进行商业地产的投资。当然也涉及到我们国家商业地产的经营观点以及融资方式比较差的变革。总体来说我们国家的投资者，尤其是商业地产的投资者对专业的支持和经营非常高，所以需要培育和组织。尤其是在商品房价格不断高涨的情况下，投资者尤其是小户投资者会过于迷恋价格的上涨所带来的一次性收益，这实际上是非常危险的。所以我们认为投资就是一种收益。

投资价值的交易各方应该基于平等自愿实现长期的合作共赢，其中开发商是能发挥更大的效应的。我也相信中驰房地产开发有限公司在青山区域的投资是一定能成功的。谢谢大家！

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