直播:青山建设二路市级商业副中心发展趋势研讨会

会议现场

第二点就是关于一些终端的消费群。对商业物业的开发经营来说，购物的人流决定它的生死。购物人流的大小和购买力水平决定这样一个物业开发以及运营的成败。最终的消费者消费利益是这个商业物业能否有序经营的原动力。也是这样一个价值链条的利益源泉。大体上我们国家目前的商业规划定位是一人平均一平方商业物业。因为这个跟收入水平是直接相关的，发达国家的水平是平均一个城市里面每人的商业面积1.5—2平方左右，美国1985年是平均1.6平方，2005年是2平方，平均每10年增加0.2平方。换句话说这是一个门槛。它必须有充分的购物人流，否则就有两个结果，一个就是你的4万多方盖起来了，房子也卖出去了，但是找不到租户，另外就是有租户每天都在经营，大家的利润率都非常低。

我们国家上海05年统计每人平均1.2平方，北京0.78平方，武汉0.7平方，武汉市的规划到2010年达到1平方。按照这样一个我结算的结果，平均每年武汉市的商业物业要增加。青山区的发展是远远低于武汉市的平均量的。实际上这为我们今天讨论的青山区的商业，特别是为春城西街四万平方的商业街提供了讨论的空间。我注意到青山区一个是人均储蓄第一，一个是人均GDP第一，人均工资收入相当高，可能不是第一。武汉市有七个富人区，青山是一个。这是我看到我的学生做的调研报告知道的。武昌有三个，汉口也只有两个，汉阳两个。凡是富人高收入阶层居住区的商业都有特殊的业态和良好的发展前景。房子好卖，房价也很高。譬如光谷连续三个月都是一千多套左右。从这个角度来看，我觉得春城西街有它独特的潜力和发展空间。

第三点商业物业地产的开发经营有特殊的科学的定位要求，我看过许许多多住宅开发的广告，里面都有一部分定位。有它的市场定位、产品定位、目标客户群定位、价值定位、主体概念群定位等等，商业尤其特殊。现在的定位我注意了一下，叫做“亲和型”，它实际上是一种文化，包括消费者、购物人、开发商、是应有尽有的。现在青山区还缺这种比较高水平、用现代经营水平去经营的全新的商业业态的组合。这条街区别于武汉市所有的街靠的是什么？就是靠它特有的文化。

第四点就是有特色的商业建筑风格。最后就是我一开始讲的第一点，就是开发商为主导的五位一体的资源整合。开发商要把你的资源收回去，必须和将来的经营者组成一种虚拟的联盟，这种联盟可以起一个名字。譬如像万达他们经常用这样的做法。旗舰的品牌对这个街道有领导的作用，有品牌文化的传导作用。如果四万方的商业没有大型的品牌商业企业在这里做领袖是不能做的。它需要充分的人流和旺盛的购买力，还需要方便的交通。一个是购物街的交通，一个是顾客的交通。一般来说零售业购物最舒服的距离是200，最长不能超过500。当然这是步行。如果换算成私家车又是另外一回事。如果按照现在的开发商再吸引周边的三万人应该不是很大的问题。必须有强大的吸引周边购物人群的吸引力。

所以我觉得综上所述春城西街是很有希望的，最终会成功的。我说的成功就是指五位一体都满意。谢谢大家！

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