2007年广州五一黄金月监测报告

引言： 2007广州五一黄金月的局面是多年宏观调控和城市发展规划影响累加而成的。房价继续上涨，市场氛围依然淡静，成交量未见下跌反倒略有回暖，保障型住宅即将面市时，楼市前景也愈加明确。外围大盘围攻广州，正是为僵持于市中心高企房价解围，至少成交结构变化有利于稳定均价。下半年房价上涨压力仍然强大，但城市管理者手握供应利器，缓和局部矛盾尚可期待。

小标题：

宏观背景：调控转向切实加大供应  经济上行股市隐含利好

引言：广州市政府2007至2009年均土地供应5平方公里的计划出台，对扭转楼市观望氛围，缓解紧张的供求博弈态势将有所助益，目前广州市第一批经济适用房的申请认证工作已经展开，相关措施最终执行效果值得期待。

2007年楼市政策调控方面与以往最大不同在于地方政府成为楼市调控的主体，政策针对性和力度均有所加强。

2007年3月底广州市政府出台“穗七条”，从土地供应、单位自建房、回收闲置土地、老城区改造、审批流程、综合整治、信息披露等各环节调控市场。广州市政府将调控房地产市场上升到政治的高度，多项具体措施出台走在全国前列。而本次调控政策最大转变在于将加强住宅产品供应放在首位。就在“五一”前不久广州市公布了未来三年土地供应规划，计划在2007至2009年每年供应土地5平方公里，其中2007年将推出5.07平方公里，供应面积几乎相当于又一个珠江新城。显然城市管理者希望以加大土地供应改变消费者和发展商对后市的房价预期。

政府亦推迟了原定于4月底举行的土地拍卖，以免再次引导楼价上涨。前两个黄金周，政府均在节前推出土地拍卖，屡创新高的地价无意中成为开发商涨价的绝佳借口。

同时政府开始加大保障型住房建设力度，宣布将在今年再建14个新社区共2.3万套保障型住房，解决部分中低收入居民的居住问题。由于数量有限，且其受益对象并不是现时商品房的目标客户，预计对商品房市场的影响有限。 除非政府未来推出大量的限价房供应，否则保障型住房对商品房房价的影响甚微。

另外，从中央到地方的广州市都掀起了一场楼市整治行动。广州市政府也加强了楼市综合治理和销售环节监管，对捂盘、哄抬房价、擅改规划、未明码标价、违规收费等违规行为进行整治，明确要求售楼处必须明码标价，以往楼市常用的认筹、收取诚意金的营销手法也被严令禁止。严厉的整治行动无疑具有一定威慑力，房地产市场秩序将有所规范，楼盘的营销策略与销售方式也将有所转变，部分发展商也积极应对，据报此次巡查合格率超过90%。

宏观经济方面，中国经济局部过热、通胀上升、资金流动性过剩、城市化进程加快等的问题交织并存，资产持续增值的预期依然很难动摇。虽然央行自06年4月以来已加息三次，进入07年以来四次上调存款准备金率，但宏观经济面未有大的转变，股市大热，上证综合指数一度超过4000点，楼价上涨亦未有减缓迹象。
持续走高的股市行情对五一楼市的影响比以往更为直接，一方面分流了部分投资意图较大的购房者，另一方面也增强了楼市信心，成为支撑楼价上涨的重要参照指标。可以预见，已居高位的股市面临回探隐忧，获利颇丰的投资资本可能产生强烈变现冲动，为房地产市场尤其是中高端住宅产品带来利好。

07年“五一”黄金周，广州楼市面临着比以往更大的政策调控压力，同时处于一个更为躁动多变的宏观经济大背景下，房地产市场的走势面临更多影响，整体市场更为复杂多变！

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