供应下降成交猛升 联体别墅"供不应求"加剧

从今年上半年上海新盘联体别墅的同比数据来看，新盘联体别墅市场的一个明显变化便是供、需背道而驰，出现了同时超过20%以上的一降一增的反向变化。即今年上半年，联体别墅的新增供应量同比下降了25.4%，而新增成交量却同比增长了23.5%。如此大幅度的反向变化，拉大了新盘联体别墅市场的供求之差，使上海新盘联体别墅今年上半年合计的总体供求比达到自宏观调控以来从未有过的“1∶1.76”的严重供不应求。

这一较大的供求矛盾在一定程度上预示着今年下半年上海联体别墅的房价将会再次上扬。同时，也有可能因这一供求矛盾而再次刺激投资投机需求的增长，从而推动联体别墅房价更快上涨。

在此供求背离的状态下，各区的联体别墅市场却出现了升降不一的分化倾向。其中，松江、闵行、嘉定、浦东、青浦，这几大联体别墅的主力市场各自也都出现了较大的反差变化。松江联体别墅的新增供应量同比下降了53.6%；闵行更是同比下降了60.1%；而青浦联体别墅的同期新增供应量竟同比增长了166.7%；嘉定更是同比增长了3倍以上；浦东则略降了7.0%左右。

从联体别墅的新增成交来看，上述5大区域，除嘉定翻倍增长外，青浦的同比增幅达到109.1%；浦东也出现了34.7%的同比成交增幅。位居联体别墅新增成交排行前两名的松江、闵行，其新增成交量则基本与去年上半年持平，仅分别略增了1.7%和1.3%。上述反差较大的起落变化，既反映了各区不同供求关系的变化，也反映了区域市场之间的竞争变化。

总体来说，松江、闵行在上海联体别墅市场中的主导地位在今后一二年内不会有根本改变。（此二区今年上半年新盘联体别墅的合计成交面积占全年联体别墅成交总面积的比重高达52.7%，占据半壁江山。）但这一主导地位将会受到挑战，并且已经有所削弱。因为，与去年上半年相比，松江、闵行新盘联体别墅各自的市场份额（成交比重）都出现了不同程度的下降。即松江下降了6.9个百分点，闵行下降了4.4个百分点。

这一现象预示着，未来上海新增联体别墅空间分布的分散化，相对的均衡化，将会成为一种趋势。这与上海郊区城市化的发展进程相应一致。

今年上半年，在我国宏观经济运行偏热，货币流动性过剩进一步加剧，通胀压力明显加大，固定资产投资增速依然偏快的情况下，上海别墅市场的再度升温有其经济规律作用的必然性。但如何有效控制别墅市场的过度投机，以免殃及上海整个房地产市场，这是我们应予以进一步关注的。

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