上海：黄浦区163号地引起各方关注 外滩重启商务功能

由于163号地块的预热反应热烈，坊间对价格已经作出颇多预测。该地块挂牌起始价为17.18亿元，按建筑面积计算，单价为2.6108万元，比历史高峰新鸿基滨江凯旋门地块的单价2.0178万元高出将近30%。按目前甲级办公楼的租金，10元-12元/平方米/天，或者3650元-4380元/平方米/年，租金回报率10%计算，办公楼成品价格应为3.65万元-4.38万元/平方米，扣除开发成本1万元/平方米，土地成本应该在2.65万元-3.38万/平方米之间；零售面积方面，优质商场平均租金为11.6元/平方米/天，与办公楼相差无几。按此推算，163号地块的成交单价应该在2.65万元—3.38万元之间。但据称，已经有公司开出了40亿元的天价。一旦该地块以天价成交，市区商业楼宇的资本值将受到正面刺激而进一步上扬，直冲5万元/平方米大关。

163号地块的推出，也让外滩重新启动商务功能。历史上，上海的中央商务区规划为3平方公里，其中在浦东新区的范围内是1.7平方公里，还有1.3平方公里在老外滩。由于外滩的商务功能在近几年退化，浦西段中央商务区功能体现在北到南京路、南到淮海路、西到华山路、东到西藏路的范围内。租金呈梯级走势，中央商务区甲级办公楼租金1.2美元/平方米/天以上，中心城区0.8美元/平方米/天，边缘地区0.65/平方米/天，商业园区如张江、金桥等地，0.5美元/平方米/天。但是，仲量联行董事陈立民指出，随着南京东路168号地块推出，外滩将重新启动商务功能，并将浦东浦西连为一体。

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