地产股享受“牛市盛宴” 中国地产进入短缺时代

周二，沪深两市出现探底回升之势。从盘面看，万科A( 22.62,2.06,10.02%)、万通先锋( 31.92,2.90,9.99%)和天鸿宝业( 39.91,3.63,10.01%)等地产股的率先涨停，带动了保利地产( 53.68,4.81,9.84%)、金地集团( 38.83,3.29,9.26%)和中粮地产( 28.01,2.22,8.61%)等其它地产股的全面走强。从昨天行业板块统计涨幅看，房地产业涨幅最大，达到6.99%。我们认为，在人口红利和地产“短缺”时代，行业的持续景气和高成长，将推动优质地产股的持续走高。

人口红利增加地产需求

中国GDP持续20年的高速增长中，劳动力贡献率高达69%。而在1962—1980年出生的婴儿潮，正在使中国的人口结构发生重大变化，为中国经济持续发展提供强大动力。其直接表现为投资和消费能力的增强，使中国经济逐步进入新一轮消费周期中，这无疑将拉动地产消费的需求。

国家住房制度改革，导致许多城镇人口需要“购房置业”。目前，由于户籍制度约束和社会保障体系不健全，国民对房产需求不仅存在某种偏好，而且成为一种消费时尚，或者说存在刚性消费。事实上，中国自2001年人均GDP超过1000美元以来，开始出现大宗商品的消费倾向，即出现消费结构升级趋势。2005年中国人均GDP达到1750美元时，住房消费增速已经超过了20%。

人口专家估计，未来10年，我国城市化率将以每年至少1.5%的速度增长，每年新增城市人口将近2000万人。如果按照人均需求住房面积25平米计算，每年新增城市人口的住房需求便已超过5亿平米，接近目前全国全年的商品房销售面积。所以，我们认为，在我国人口增加、城镇化加速、传统文化影响、不动产投资以及消费结构升级等因素的作用下，中国房地产业的需求市场正处于高速发展期。

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