王世渝：如果开发商不上市 将难有发展空间(图)

股市大起大落，房价却在稳步上涨。简单的非理性介入，并不能阻止房价“且调且涨”。以市场化手段加强调控，以住房保障体系建设强化扶助，这才是后调控时代结构性调控的真谛。如何理解后调控时代？将会有怎样的变化？面对房价高企、结构失衡、市场秩序混乱，政府这个“守夜人”应该担当什么角色……2007年7月6日-7月9日，地产精英聚首博鳌，关注后调控时代的价值演变，解读房地产调控政策，判断未来走势，催生中国地产界的“博鳌共识”。

搜房网对本次活动作全程报道，并对瑞思资本董事长王世渝进行了专访。

REITs资本主要是做房地产价值链上的股权投资

记者：请您介绍一下REITs资本主要的投资重点。

王世渝：未来如果开发商不上市 很难有发展空间(图)

王世渝：由于房地产金融环境不成熟，股票市场出现机会，我们重点做上市前的股权投资。我对房地产这块比较熟悉，所以我也想专门针对房地产领域股权做投资上市，REITs资本主要是做房地产价值链上的股权投资，这是REITs资本主要的投资重点。

王世渝：金融体系不成熟，很多金融投资产品没用上。

像万科这种上市公司的发展机会比非上市公司的发展机会好得多

记者：您怎么看国内房地产市场？

王世渝：我是国内最早研究，操作房地产金融的，但是由于环境的问题大量停留在呼吁、动员大众阶段，真正操作比较难。万科是上市公司，前几年万科融资也不容易，现在不一样，出现了两方面的变化：第一，股权分置改革，全流通了，现在可以科学地管理好市值，运用好市值和市盈率的关系；第二，中国股票市场从1000点到4000点的阶段导致价格被重估，上市公司估价远远高于非上市公司，由于上市公司高估的价格与非上市公司的落差，导致像万科这种公司的发展机会一下子比别的非上市公司的发展机会好得多。

开发商暴利时代必将结束，房地产服务业最值得投资

记者：您在选择房地产企业的时候有什么样的标准？

王世渝：我的重心不想做房地产开发商，开发商具备上市条件的并不多。第一，政府不鼓励开发商上市；第二，开发商上市的门槛很高，高得不在于业绩、利润、财务规范程度、法律上的透明度，高就在于土地资源的储备，能支持开发多久，所以我没把重心放在开发商上。

记者：为什么呢？

王世渝：如果遇到好的开发商我也可以帮他们投资、上市，我重点想做房地产价值链上的其它领域。

记者：代理？

王世渝：不光是代理，包括你们搜房网也是房地产价值链上的服务商。在中国服务业做得不好，小规模还可以，做大的时候企业管理和金融管理差一些，搜房网完全是房地产IT方面的服务商，也是房地产链条上的服务商。在房地产价值链上有很多值得投资。

记者：可是搜房的利润和开发商比起来差得太远了。

王世渝：可以说开发商的路越走越难，利润率会越来越低、门槛也会越来越高，这是必然的，一个行业的暴利阶段一定会结束，暴利阶段一结束进入行业成熟阶段，行业平均利润率的时候投资价值很难显示。从虚体经济和实体经济来讲，不可能先有虚经济后有实体经济，一定是先有物理平台才有服务平台，服务肯定滞后。如果房地产产业没有，房地产服务找谁，房地产行业发展到一定规模会诞生大规模的行业服务商，包括设计、房地产策划、房地产销售代理和二手房交易。儒家一样是房地产服务价值链上的奇人，他设计、创新了一种商业模式，在经济型酒店的基础上迅速建立起一种业务模式和平台，诞生了儒家快捷酒店，这里面的空间非常大。

王世渝：未来如果开发商不上市 很难有发展空间(图)

记者：你们在寻找公司的时候会采用什么样的标准？

王世渝：决策资源集团的喻颖正，他们有杂志和网站，他做信息产品、代理，完全在房地产服务价值链做，但是他缺管理和运营。比如我们做房地产开发，把这块土地盖上房子卖光了就没了，但是做物业管理的世邦魏理仕，世邦魏理仕是全球最大的物业管理商，中国大量的物业全被他们拿去了，他们的物业管理成本那么高，为什么中国不能诞生自己的物业管理呢！房子盖好了存在100年，他就会管理100年。开发商把房子建好卖了就不属于你，我觉得这个公司是最有投资价值。

记者：有持续性？

王世渝：对，有永远的现金流。把自己资产重新配置，过去完成做开发由于土地储备不够，上市不过关可以调整资产配置，比如说原来做住宅可不可以做商业地产，做商业地产要做精密，这样有必须好的现金流。美联有非常好的现金流我们才投资，它才能上市。开发商应该找到很好的投资银行家帮他做业务模式的调整。

如果开发商不上市未来很难有发展空间

记者：如果开发商不上市会不会影响未来的发展？

王世渝：如果开发商没有上市，未来很难有发展空间，主要因为全球通和股票市场市值的增加。你没有上市，即使有10亿规模的公司同样拿一块地，拿2亿招投标肯定拍不过上市公司，可以算拿2亿万拿地再用1亿建，如果卖出5亿还赚2亿，可以算投资回报。投入3亿赚了2亿回报率很高了，上市公司算公司市值同样2亿利润，上市公司的市盈率可以按20-30倍算，2亿价值到上市公司进行价值评估的时候应该是30-40亿。所以，上市公司和非上市公司的优势没法比。

记者：房地产企业面临一次洗牌，小的企业会被淘汰掉吗？

王世渝：小的已经被淘汰掉了，去年在博鳌论坛的观点，由于宏观调控、门槛提高，房地产行业开发商的收购兼并会非常频繁，最后形成一批非常大型的开发商。

记者：我听一些人交流，上海的开发商不仅仅是销售房子，可能修一栋房子摆在那儿不卖是属于他的固定资产，再用固定资产去融资，您觉得目前有没有这种情况？（汤城一品）好像没怎么卖。

王世渝：（汤城一品）他们公司在上海的规模足够大，他们不缺钱。他们在浦东增长过程中赚得钱太多了，所以他们用囤积土地和房子的办法很正常。但是像他们这种行为规模很大的企业才能做，小企业根本不可能这么做。

记者：银行评估的时候会不会对放在那儿的资产进行很高的评估？

王世渝：不可能，像（汤城一品），银行去估价肯定不会按他们卖价估价。中国有很多开发商手上拿一块地，一个亿拿了地，评成两个亿，打七折1.4亿从银行掏进来，拿钱干别的事情，这种情况很多地方都有，但是（汤城一品）不是这样。

记者：他的高价能到什么时候？

王世渝：他的土地也开发得差不多了，但是我不知道后来的土地储备是什么样，但是90年代初期拿得地卖得差不多了。

记者：你们对房地产链条上的企业感兴趣也是对房地产日后的发展非常有信心？

王世渝：房地产行业是非常有潜力的行业，现在这个行业处于高速成长的时期，还是一个不成熟的阶段，开发模式、房地产和金融之间的关系也不成熟。

德隆走得太快是其倒下的主要原因

记者：德隆慢慢的淡出人的视野，做为曾经的德隆人，您怎么看这件事情？

王世渝：这是非常可惜的事情，现在很多人提德隆，所有人都叹息，因为去年、今年涨到这个点位的时候，都说德隆要是坚持到今天太不得了了，中国现在的社会经济环境容纳不下德隆这样的公司。

记者：您觉得德隆走下去的原因是什么？

王世渝：走得太快了，国家现在不需要你长那么大，你长那么大干什么？像我们要合并台湾，肯定不会去打台湾。

记者：作为海南本地的企业，我们比较关注海南岛的发展前景，现在房地产洗牌，很多大公司利用很多途径迅速加快扩张的步伐，海南在这方面也比较明显，包括首创在这边都有大面积的企业，他们和当地的企业相比可能是十倍以上，海南本地企业300亩、400亩已经很不错，外地过来的规模很大，作为本地企业在这样的背景下应该如何应对呢？

王世渝：我觉得市场越成熟资源一定会向大企业集中，小开发商没有这种能力，手上能开发到什么程度就开发到什么程度，可能做成持有型的物业，这要看自己如何定位，在定位的时候一定要量力而为，一定要按照房地产的发展规律，要保持清醒才行。

记者：海口本地的一些企业人员是内地过来的，吸收了很多城市先进的理念做得很不错，但是由于市场容量有限发展不起来，像这样的公司还有机会吗？

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