任志强：房企必须资本化 杠杆效益兑现预期收益(图)

股市大起大落，房价却在稳步上涨。简单的非理性介入，并不能阻止房价“且调且涨”。以市场化手段加强调控，以住房保障体系建设强化扶助，这才是后调控时代结构性调控的真谛。如何理解后调控时代？将会有怎样的变化？面对房价高企、结构失衡、市场秩序混乱，政府这个“守夜人”应该担当什么角色……2007年7月6日-7月9日，地产精英聚首博鳌，关注后调控时代的价值演变，解读房地产调控政策，判断未来走势，催生中国地产界的“博鳌共识”。

搜房网对本次活动作全程报道，以下是华远集团董事长任志强精彩演讲。

华远集团董事长 任志强

经济学家说刚才房地产行业只有本科生，我就说一点研究生的话题，谈一下资本。一般在媒体面前我不敢像董教授那样批评政府，我会偷偷摸摸的在背后说一下，下面谈论一下房地产的资本。

资本化是什么

资本化是什么，将未来的收益变成今天的经营资本，资本化的过程是很多的，预期收益也是很多的，例如个人按揭贷款要考察人是否有支付能力，不是说是否有今天的钱，而是指明天的钱，要用未来的钱还今天的贷款。银行认为我们的土地可以卖，可以出产品，产品可以卖钱，销售的金额够还银行的钱，资本和预期收益来说，未来的预期收益不用还银行的钱，这是不还的，有的人说要分红，分红是为了下一次可以取得更大的预期收益，如果你还了，就说明下一次可以按同样的办法再将土地的预期收益进行资本化，因为大家信你可以还，如果不还，下一次就不能同样的预期收益了，所以预期收益就不用还了，变成了资本。

贷款是要偿还的，虽然目前的GDP很高，但是地区的人不富，因为GDP是一个流量，例如苏州，形成的沉淀就是利润，利润被外商拿走了，没有留在当地进行再分配，也没有留给当地的政府和民众，尽管GDP很高，跟当地的不富裕是没有关系的，如果沉淀了就富裕了，这就说明未来的预期收益不用偿还的，但是贷款是流量，需要偿还的。

资本化和非资本化之间的差异

进行资本化后，可能就会有巨大的差异，可能有了规模性，我看了29日的报道，万科的A股资本达到1245亿，保利金锐金融界是320亿，这些说明了规模性，也超过了非上市性公司，总的房地产净资产的收益率并不高，只有6.8倍，但是毛利率很高，占了34%，主营业务收入增长了1000多倍，净资产增长了1000多倍，资本化后给企业带来的规模是非常大的，所以很多的企业考虑上市，现在进行上市的有19家企业，到境外上市的也有很多，目前在A股上市的专业有85家，排队的在内有130家，在香港上市的有18家，新加坡的有9家，美国上市的有2家，总体来说，专业的只有130家左右的企业，利用了资本市场进行资本化，使他们的规模在短期内迅速的扩张和发展。

在土地垄断的情况下，资金已经使这些企业的土地迅速增加，最近一段时间包括金地地产都是利用新融资迅速的变成土地储备后，可以将预期的土地储备进行评估增值后，重新将土地卖出去，换回来上百亿的资金，所以碧桂园是1000多亿元，这些经营方式使没有资本化的企业在土地市场失去了抗衡的能力，大量的企业通过资金并购其他的企业，因为很多的企业没有资金获得土地，所以就被其他的企业收购，例如万科收购了南都，因为这些企业邮一些半成品，也就变成了预期的收益。

我们可以看到广东上市的几家大的企业，都在拼命的购买写字楼和酒店，就是获得物业的升值的利润远远比一次性卖掉或者是住房一次买卖中获得的利益大得多，如果二手房不赚钱，说明我们一手房的价格比较高，如果二手房的利润要高，说明我们没有拿到物业增值的基本收入，原因就在于我们没有资本化。

另外一个就是预期价值可以提前折现，例如股市说房地产的市盈率太高了，大概是40—60倍，如果房地产的利润增长一倍那么就变成了20—30倍，所以预期的利润增长就可以增值。

美国房地产企业面临三个阶段

在五十至七十年代来说，自有资金、银行资金和股东的资金就是所有的资金。到了九十年代的时候，就完全的变了，更多的是基金、保险公司加上融资，资本化的程度就在七十年代后逐步的提高，我们现在的发展阶段，按照美国的房地产业的发展阶段来说我们只是相当于他们的第二、第三阶段，美国的房地产企业已经完全进入成熟的资本阶段，我们还在初级的资本市场阶段。从1950年—2000年美国房地产演变的历史阶段，具有政府、宏观和房地产企业关心的问题。房地产的资金最初来自于自有资金后来是投资机构以及合伙经营，后来是开发银行，这就是我们的现状，八十年代就进行了专业投资，华尔街为主，之后就是投资机构、基金和财务机构。这样的话可以看出来，我们大概和美国的同行业相差了40到60，美国房地产企业的融资路径有一个变化，在私募和公募中，可以看到只有在私募中有银行出现，而且银行基本上体现在债权投资上面，股权融资跟银行没有任何的关系，即使在私募中，跟银行也是没有关系的，在公募中差别就更大了，在这个现象中我们还处于股本阶段，资金的融资完全依赖于银行。

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