剖析：武汉楼市“惜售”真相 从“地荒”到“房荒”

——游戏规则即将被改变

是将房屋尽快卖出去，还是控制速度、提升价值？在融资渠道尚处于初级的阶段，对于资本密集型的房地产业，众多企业对阶段性的现金流要求较高，通过对时间段的现金顺差要求来保证后期的企业运作，因而希望项目尽快销售出去。

如今，币值重估、资本流通过剩改变房地产游戏规则！行业筹措资金手段多样化，如市值的增加扩大了房企的再融资能力，万科、中海、碧桂园、珠江-合生创展系等房企已经顺利突破千亿市值，他们缺少的不是资金，而是上游的土地资源。而货币流通过剩现象，同样体现在有项目阶段而资金实力相对不足的企业，他们期望囤积货源，获得最大化价值。

因时而变，因市而变，不少开发商的价值衡量标准发生变化：卖快了就是卖贵了——衡量标准由快速销售、资金回笼、现金流的“效率衡量”，转变为追求“效应与速度的平衡”。

从某种角度讲，尤其是对集团开发企业而言，适度控制销售、推盘节奏，销售速度放慢，不追求闪电式销售的“惜售”，是在有限的资源上利益最大化的具体方式之一：首先有利于衔接开发与销售环节，规避开发与销售断档而带来的重复推广;有利于形成项目整体的连续性，乃至整个公司集团各个项目、储备土地的连续性，促进企业整体资金目标的实现，资源多重利用、人力物力的投入也相应减少;同时，产品经过充分展示再销售转移，价值体现更强劲。

市场前景的预期看好下，一家或几家楼盘采取惜售方式，或提价，或压缩加推量，试探市场底线，能较好较快的调整销售策略。但不顾自身楼盘素质与自身前提的大量惜售，必然导致市场供应集中放量（对有业绩要求的上市公司尤其如此）。利润和风险总是相伴相随的，同样来自市场。正所谓“成也萧何，败也萧何”。惜售本身也存在着房价涨幅预期，存在着销售、财务、政策的不确定风险。

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