上海写字楼市场发展的现状

随着现代社会分工的日益细化、现代服务业的兴起以及信息经济的发展壮大，写字楼日以成为现代社会非常重要的经济活动空间。由于写字楼的租售和使用情况主要受企业经济表现的影响，因而在很大程度上，写字楼市场是经济状况的晴雨表，同时也可以通过经济发展的趋势对写字楼的发展进行预测，对两者可以进行互动研究。目前来看，关于上海写字楼市场发展的研究与北京相比还有相当的差距，这与上海发展国际性大都市的目标是不相适应的，因而加强这方面的研究，无论是对房地产市场本身还是对上海整体经济的壮大都将是大有裨益的。

一、上海写字楼市场发展的现状
上海写字楼市场兴起于20世纪80年代末，90年代上半阶段发展到鼎盛时期，后受到亚洲经济危机的影响跌入低谷，90年代末一直处于停滞状态，直至2002年才开始出现正向的发展。目前上海写字楼市场在总体上正以良性的态势发展，但同时也存在一些不足。

1.总量不断增长，品质有待提高
据戴德梁行资料，上海市在2004～2007年间预计能推出近400万平方米的甲级写字楼，届时上海的甲级写字楼总面积将达近800万平方米。与之相比，目前香港有547万平方米，新加坡有750万平方米，纽约达2600万平方米，而东京则高达2900万平方米，且几个城市写字楼的入住率也几乎都达到了90％以上。由此看来，上海市在向着国际化大都市发展的过程中迈进，写字楼的面积将是一个不断增长的过程，但是要赶上这些大都市还需要一个较长的过程。预计在2006～2007年能达到香港和新加坡现在的水平，而要缩短与东京和纽约的差距则绝非短期能做到的，这涉及到城市及其所在区域的整体经济水平的发展能力。就目前上海市甲级写字楼供不应求的情况来看，高品质高档次的写字楼市场将持续看好，中低档的办公楼却吸纳乏力，空置率呈现进一步加大的趋势。因而提升品质和服务水平是写字楼市场开发的关键。

2.分布相对集中，布局未尽合理
上海写字楼的分布主要分布在三条轴线上，另有部分的散点分布。这三条轴线是：浦东小陆家嘴金融贸易区经延安路越江隧道、沿延安路高架由东向西至虹桥开发区，绵延将近10公里的写字楼带；淮海路沿线；南京路沿线。三条线集中了上海市中心近80％的中高档办公楼宇，可租售面积大约在550～600万平方米左右。而徐汇、五角场等上海经济发展的副中心却分布很少。上海的经济发展在整体上存在一种郊区化趋势，而商务空间在信息社会和虚拟空间发展的环境下也具有了郊区化的可能性，不再仅仅局限于传统意义上的市中心或CBD的分布。优良的环境和完备的现代办公通讯手段是其利好因素，关键是要做好相关的配套服务设施。就目前而言，总体上看上海写字楼的布局还不尽合理，集中与分散有机结合的写字楼布局体系尚未形成。

3.供求攀升，价格稳中上扬
据高纬物业于2004年4月1日在全球同时发布的“世界主要办公地区”排名榜显示：上海以9.7％的租金年增长率居全球租金年增长率第三位，排在蒙特雷（10.5％）和布鲁塞尔（10％）之后。成为亚洲租金涨幅最高的城市。随着经济发展前景利好性因素的增加，跨国公司总部经济的发展以及本地经济的不断壮大，近几年上海写字楼的需求市场仍会超过供应市场的增长，因而，由供求关系决定的租售价格仍将保持上扬趋势。

二、上海写字楼市场的发展趋势
目前，上海的经济发展前景看好，经济结构的调整，相关政策的实施（《关于取消本市非居住房屋租售对象限制的通知》），以及整体投资环境的不断改善，都成为促进写字楼市场的发展利好的因素。同时随着现代生活方式和工作方式所呈现的新特征，写字楼市场也出现了一些新的趋势。

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