成功避开风险 警惕二手房交易的“五大瑕疵”

随着房价的不断走高，二手房受到了不少投资者的青睐。相对于新建商品房买卖，二手房交易存在一定的交易风险。正确认识二手房交易中可能存在的风险，对买卖双方来说都十分必要。
　　
性质瑕疵

二手房性质上的瑕疵包括：房屋被抵押、涉讼、被列入拆迁范围、土地使用权性质为集体或划拨等；房产已被出租，承租人在同等条件下可优先购买该房屋；买方准备用于营业或办公的房屋，应注意产权证上的房屋用途限定。

风险防范：购房者在确定购买前，应验看房屋产权证正本，到房管部门查询其真实性；弄清该房屋有没有共有权人、产权有没有设定抵押；只有购房合同和发票而未办理产权证的房子尽量不要买，否则可能因为开发商的问题而无法办理产权证。

卖方资质瑕疵

卖方资质上的瑕疵包括：卖方并非产权证上的所有人，也没有产权所有人的授权；卖方虽是产权所有人之一，但未取得其他共有人的同意。

风险防范：弄清房屋的产权人究竟有几个，如果产权人有多人，而买卖合同上仅有一人签字，一旦发生纠纷，合同就可能被认定为无效；买方与卖方约定迁出时间。

价格瑕疵

二手房价格上的瑕疵包括：价格通常为周边区域新建商品房市价的三分之二左右，价格过高将存在贬值的风险；二手房售价中计算了违章搭建部分的价款，但实际上这部分面积并未载入产权证；二手房存在未缴清物业管理、水、电、煤气等费用的问题。

风险防范：房屋竣工后即进入折旧期，此外，楼层、朝向、平面布局等对价格会产生相当的影响；居民的结构、文化氛围、配套建设、有无物业管理、小区是否封闭等，也会对房屋价格产生较大影响；购买房屋不要一次性支付全款，确定卖方没有费用拖欠后再支付剩余房款。

质量瑕疵

二手房质量上的瑕疵包括：下水道堵塞、水压电压不足等；邻里之间有公用面积纠纷、原居住人有异常复杂的社会关系。

风险防范：要对房屋仔细验看，检查水、电、气等设施是否完好，查看房屋的供电容量，以防出现不能使用空调等尴尬。

交易过程疵瑕

这一方面的瑕疵主要为交易合同对买卖双方的权利义务约定不明而引发的争议。

风险防范：在办理过户手续前，买方支付的首期款应存入银行指定的房产交易代理机构的账户，由银行冻结，这样可以避免买方恶意拖延办理按揭手续的时间、卖方收到首期款而迟迟不办理房屋过户手续等风险。

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