二手房先租后买不可取 在法律上不能得到保护

5月初，劳动街的马兵看好了新民路一套52平方米的二手房，由于该房还差两年时间才过5年营业税期限，因此，买卖双方因为营业税的费用交纳问题僵持不下，后来卖主李强提出，两人可以先签一份租房合同，期限为“不交营业税的时间为止”，并在租房合同里注明，马兵在两年后购房时，可将已付的租金充当购房款。“这样操作是否妥当呢？”21日，马兵电话咨询“地产周刊”。

到今年6月1日，就是实施“购房不足5年转手交易全额征收营业税”政策满一年的日子。据了解，卖方需全额交纳5.5％的营业税政策使首府二手房经纪公司房源有所减少，因为卖方大多不愿承担这笔费用，而把营业税费用加入房价，买主也不愿接受。为了避税交易，市场就出现有经纪公司为二手房买卖双方“出谋划策”——先租后买来避税。

据油运司某二手房经纪公司业务员李刚透露，4月底他所在的公司就做了这样一笔避税业务。操作时，公司让卖主与买主签署两份合同。在签订的房屋买卖合同中，买卖双方只签字但日期栏空着不填，公司说等5年期限到了再填日期；另外，买卖双方还要再签一份租赁合同，买方先以租客身份入住，并按日期付房租。约定5年营业税期限过了后再过户，买方将扣除房租后的购房差额款支付给卖主。

这种先租后买的避税方法是不可取的。22日，乌鲁木齐市房产局交易管理中心负责人明确指出，先租后买，可能会存在买卖双方日后对成交价提出异议的情况，致使交易过户无法进行。此外，采取先租不但会损害国家税收利益，对于卖主来说，还会失去房价不断上涨带来的利益。对于买方来说，如果房子合适、总房款也较低，那么承担5.5％的营业税相对不断上涨的二手房市场价格来说还是划算的。

“先租后买的买卖关系在法律上是不能得到保护的。”乌鲁木齐众望律师事务所律师潘红军提示说，由于房价有很大的可变因素，最初签订租赁合同时的房价与几年后的房价会有不同，一旦房价上涨房主改变主意宁愿赔偿违约金也不卖房，或是买卖双方各自出于提高售价或降低售价的考虑而毁约，交易过户就会出现问题，发生纠纷。

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